Le foncier est en quelque sorte la matière première du constructeur de logements. Malheureusement en France son potentiel est inexploité, alors même que le pays manque cruellement de logements (entre 800.000 et 1 million).
"Hors Paris intramuros et certaines communes très denses de la première couronne, il y a beaucoup de possibilité de construire en France", assure l'économiste Vincent Renard, directeur de recherche au CNRS, et spécialiste des questions de politique foncière. "En Ile-de-France par exemple, les différentes études réalisées montrent à chaque fois un potentiel pour construire plusieurs centaines de milliers de logements ! ", assure-t-il.
Un marché de croque-mort
Les terrains constructibles existent donc… mais ils ne sont pas disponibles. Le marché du foncier en France est en fait "un marché de croque-mort", selon l'expression de Vincent Renard. "Les terrains qui viennent sur le marché sont principalement le fait de décès, de faillites d'entreprises ou de séparations familiales", constate-t-il. Sans accident de la vie, les propriétaires fonciers n'ont en effet aucun intérêt à construire ou à céder leur terrain. "Ils ne paient même pas d'impôt dessus !", remarque Vincent Renard.
"Le seul comportement raisonnable dans ce cas est celui du bon père de famille qui attend que son terrain prenne de la valeur", ajoute-t-il. Bref, les propriétaires fonciers ne sont pas vendeurs, car on ne leur impose rien. En France règne ainsi "la dictature du parcellaire", toujours selon l'expression de l'économiste, où les professionnels de l'immobilier guettent le moindre lopin sur le point de se libérer pour l'acquérir.
Malthusianisme foncier des maires
Si la politique foncière n'est pas aujourd'hui pensée de manière globale dans l'hexagone, c'est principalement parce que le pouvoir de construire appartient aux maires. Or, ceux-ci sont coupables de ne pas autoriser certaines opérations de logements, de crainte de se faire sanctionner aux prochaines élections par leurs administrés.
Ce malthusianisme foncier est particulièrement prégnant dans les communes périurbaines (en Ile-de-France notamment), où les ménages qui y emménagent le font pour le confort de vie et pour fuir les tumultes des centres-villes. Ils ne voient pas d'un bon œil les opérations de densification. "Un maire bâtisseur battu est une réalité de terrain très substantielle" dans ces communes, reconnaît Vincent Renard.
Le maire de Sceaux Philippe Laurent y voit même
"une évolution assez problématique des mentalités : la peur de l'arrivée de l'autre s'accentue ; et le sens du bien commun est un peu plus atténué chez un certain nombre de nos concitoyens qu'il ne l'était il y a quelques années".
Économiquement, les maires ont également davantage intérêt à favoriser l'implantation d'entreprises sur leurs sols, au détriment des logements, car elles génèrent davantage de rentrées fiscales et moins de dépenses publiques d'équipements (écoles, bibliothèques, aires de jeux, ect.. ).
Même après l'obtention d'un permis de construire, de multiples obstacles subsistent
Et même lorsque les maires donnent leur autorisation pour construire, les blocages liés à des recours contre les permis de construire ou à des formalités administratives sont légions. Ce qui fait dire à Vincent Renard que "les décisions d'urbanisme se jouent désormais entre l'avocat et le juge".
Comme la politique de l'urbanisme, la politique foncière doit être pensée au niveau de l'agglomération pour que soient harmonisés au mieux bassins d'emplois, habitations et mixité sociale. L'absence de cohérence dans ces politiques a notamment permis à l'investissement immobilier de se développer dans des zones inappropriées, regrette Patrick Doutreligne, délégué général de fondation Abbé Pierre.
"Dans les années 2000, l'investissement immobilier, tiré par des dispositifs fiscaux, a fortement contraint l'aménagement du territoire car l'investissement était plus rentable hors des villes", explique-t-il.
Résultat, les bassins d'habitations se sont éloignés progressivement des bassins d'emplois. Un non sens absolu.
La France, une exception européenne
La France devrait en fait s'inspirer de ce qui se fait ailleurs, là où aucune "dictature parcellaire" ne s'est imposée.
"Dans les pays du Nord, comme les Pays-Bas ou la Norvège, l'offre foncière est dictée par une politique de forte planification urbaine", note Vincent Renard. De même, "en Grande-Bretagne et en Allemagne, le pouvoir foncier est aux mains de l'agglomération", ajoute-t-il.
L'exemple allemand mérite que l'on s'y penche : lorsque les services locaux d'urbanisme ont décrété qu'un terrain est constructible, ils le signifient au propriétaire foncier par une lettre ; et lui donnent le choix soit de faire construire dessus, soit de le céder en échange d'un dédommagement approprié. En cas de refus du propriétaire, on peut aller jusqu'à l'expropriation pour cause d'utilité publique. Ce, toujours en échange d'une compensation financière.
En France il est donc temps "de mener une politique foncière sérieuse", exhorte Vincent Renard. En premier lieu, l'économiste milite pour "redéfinir la propriété foncière qui confère des droits et des devoirs. L'utilisation des sols est d'intérêt général, c'est une chose trop sérieuse pour être laissée au marché. On ne peut pas jouer avec le foncier".
Les élus auront-ils la même perception du problème ?
Mais cela veut dire sortit d'une idéologie, avec un mal (détaxer les terrains) pour un ros bien. Personnellement je n'ai pas de terrain, je précise !
quand on voyage on ne voit que ça
cela me semble plus intelligent que de betonner
On atteint des sommets de l'egoisme macho
Bon Noel , tout de même
Il faut DEN SI FIER
le reste c'est de la connerie.
Libérale dans le discours (travailler plus pour gagner plus...)
mais dans les faits, elle a toujours défendu une politique conservatrice notamment fiscale pour les héritiers et les rentiers
Réaction communautariste des riverains, quelle que soit la raison (centre commercial, logements, aéroport, prison, port méthanier, gaz de schiste, j’ai même l’exemple d’un cimetière). Sans compter les écolos qui ne jurent que par les espaces verts.
Manque de routes et de parking, ce qui signifie que plus de logements = plus d’embouteillages.
Répulsion des habitants à l’égard des centres ville bunkérisés, ce qui conduit les gens en périphérie. Et, bien-sûr, refus de voir les problèmes qu’ils ont fui les rejoindre.
Dans les années 1950 – 1970 l’urbanisation très massive de l’Ile de France n’a pas conduit à ces rejets, car cela signifiait de meilleures conditions de vie globale.
Mais cela veut dire sortit d'une idéologie, avec un mal (détaxer les terrains) pour un ros bien. Personnellement je n'ai pas de terrain, je précise !!
Et montre bien comment la France est gouvernée : au gré des intérêts particuliers.
Non les terres agricoles ne sont pas sur-exploitées. Elles sont au contraire sous-exploitées et mal exploitées : pour preuve le nombre de champs où la terre reste nue pendant des semaines ce qui provoque l’érosion des terres arables, la perte d'humus donc de fertilité, le lessivages des sols, la sécheresse des sols, augmente la turbidité des cours d'eau, ne retient pas le CO2.
"écoeurement" de payer une taxe sur les logements vacants, de feu mes parents
qui est mise en vente. J'ai pu constater qu'il devient coutumier de se loger gratos.
Il manque des logements, RIEN QU A ST-QUENTIN 02 il y a plus de mille maisons
à vendre, je constate que l'immobilier est entrain de s'écrouler dans ce département, qui n'est pas le seul en France. J'ai pu constater pour ne pas être écraser par fiscus c'était d'habiter une ville où plus de 5O % payaient des impots
locaux. J'ai eu mon dégrèvement car en deux nous avons baissé de plus de 25 %
de sa valeur.en deux ans. Comment vont faire les communes pour évaluer la valeur locative, base de la fiscalité locale ?
la maison individuelle cets fini.. donc cest pour cela que les habitants 's'opposent a ces programmes et cette fievre betonneuse, tout simplement parce qu'ils ne veulent pas d'embouteillages et de cassos a coté d'eux!
les maisons individuelle cest de la brique ou du parpaing, voire du bois!
faut pas chercher plus loins! lol
Au contraire, une fiscalité dissuasive avec, en outre, un abattement décroissant avec le temps, contraindrait les héritiers, rentiers du foncier, qui n'ont produit comme effort que de bien naître, à vendre au plus offrant le plus rapidement possible, sans pouvoir spéculer.
de parents. Je ne suis pas seul, j'ai pu voir sur le bon coin pour l 'aisne que le
prix de l'immobilier ancien est de loin moins cher que dans la Somme. J'ai pu voir
dans la presse des réponses comme / On devrait confisquer votre bien ? et autres
réponses d'irresponsables, il faut dire de mon temps avant de faire un enfant on
assumait, maintenant on fait un enfant et on exige un logement . Pour moi
l 'immobilier en France (sauf exceptions) est en train de se casser la gueule.
J'habite prés dela mer, un pavillon se vendait en six mois maintenant c'est deux ans et en baisse
de 40 % au moins de la réalité, que croyez vous que j'ai 'intention de réaliser une
plus value? ma réponse est non car je ne tiens pas à en donner 5O % en taxes plus frais de notaire rédaction de l'imprimé, et en plus de l'indiquer dans ma déclaration de revenus afin que l'Etat puisse suivre "son investissement" Ah que NON. Le prix de l'ancien va baisse car la taxe des logements vacants c'est 608 euros la premiére année le double aprés
directement à mes petits enfants. J'ai connu des collègues qui le 15 du mois avaient les poches vides . Moi je sais compter, à ceux qui ne savent apprennent , mère était abonnée à ce journal, et vers le 2O je fais faire une simulation de ma déclaration afin de donner à Curie. Nota Bene en 1967 j'ai connu deux licenciements collectifs, j'ai appris à compter !
Sinon, c est vrai qu il faudrait taxer plus l immobilier en France afin de faire baisser les prix. Mais c est impossible electoralement: les vieux qui sont les gros beneficiaire du systeme s y refuseront et c est eux qui font les elections !