C'est l'histoire d'une spectaculaire renaissance, le récit d'une incroyable réussite, comme les Américains sont capables d'en obtenir lorsqu'ils s'arment d'une implacable détermination et de milliards de dollars, vingt en l'occurrence jusqu'à présent. Il faut dire qu'il en fallait des moyens et de la volonté pour que Lower Manhattan puisse se relever des attentats du 11 septembre 2001. En quelques heures, les immeubles d'affaires qui composaient le site du World Trade Center s'écroulent. Toute cette partie sud de Manhattan ressemblait à une ville broyée par une guerre.

Les dommages s'avèrent en conséquence : 2.750 personnes meurent, des milliers sont blessées, 3 millions de mètres carrés de bureaux anéantis, 65.000 emplois supprimés, 20.000 personnes sans logement. Les magasins, restaurants, voies de communication, transports publics, tout est détruit. Ou tellement endommagé qu'il faudra raser. Wall Street et City Hall n'ont pas été visés, mais ces lieux névralgiques du business et du pouvoir se retrouvent directement affectés par les attaques. Pendant des semaines, tout le Lower Manhattan, en dessous de Canal Street, est fermé à la circulation automobile et aux piétons, à moins d'y habiter. Le quatrième centre économique des États-Unis est en partie paralysé, quasi asphyxié par la fumée des débris qui se consument pendant 99 jours ! New York est sonné, ses habitants terrorisés à l'idée de devoir retourner sur les lieux de la tragédie. Aujourd'hui pourtant, ce drame semble relever de la pure science-fiction pour qui se rend dans ce que tout le monde appelle Financial District. Le marché des logements résidentiels de cette zone, animée nuit et jour, connaît la croissance la plus rapide du pays.

Quatorze ans après les attaques, le nombre d'habitants y a doublé, 19 hôtels ont été implantés, 552 millions de dollars investis dans de nouveaux parcs, rues et canalisations, de grosses entreprises se réinstallent, les commerces de détail, bars et restaurants ouvrent un peu partout. Un nouveau départ qui avait fait dire, en septembre 2011, à Michael Bloomberg, le maire de l'époque, que « la renaissance et la revitalisation de Lower Manhattan resteront dans nos mémoires comme le plus grand come-back que l'Amérique ait opéré dans son histoire »...

Dix ans plus tôt, le jour même des attentats, l'édile de New York, Rudolph Giuliani, en avait déjà fait la promesse solennelle. « Nous reconstruirons, avait-il lancé. Nous allons en sortir plus forts qu'auparavant... » Le président George W. Bush avait renchéri, tout comme le détenteur des droits à construire sur le site, Larry Silverstein. De fait, dès novembre 2001, The Lower Manhattan Development Corporation (LMDC) était créée afin d'organiser la reconstruction du quartier sinistré. Cet organisme - issu d'un partenariat entre l'État de New York, la ville et des entreprises privées et géré au départ par l'un des dirigeants de Goldman Sachs - reçoit alors 10 milliards de dollars en provenance des fonds fédéraux afin de démarrer les chantiers. Le déblayage - huit mois de labeur - démarre très vite, comme les travaux de voirie et ceux concernant le métro.

Un nouveau quartier, jeune et attractif

En effet, en remplacement de l'ancienne station WTC, une nouvelle plate-forme est construite. Elle assure des correspondances avec 14 lignes de métro et un RER - Path Train - pour le New Jersey voisin. Elle offre aussi un accès rapide à l'héliport, aux principales autoroutes, tunnels et ponts comme à 32 lignes de bus et aux ferrys pour les autres boroughs. Ce hub unique au monde devrait être achevé en 2015, mais l'avancement des travaux permet déjà à un grand nombre de voyageurs de circuler.

Ceci s'avère capital pour un quartier qui accueille toujours plus d'employés, notamment grâce à la reconstruction de l'emblématique World Trade Center (WTC), un ensemble de six buildings - le septième étant en attente - composés pour l'essentiel de bureaux. Cependant, compte tenu de la complexité des montages financiers, des partenariats et des enjeux politiques, économiques et culturels, le WTC a pris énormément de retard, ce qui mécontente un certain nombre de décideurs et une partie de l'opinion publique. Actuellement, seul le 7 World Trade Center, propriété de Larry Silverstein, est achevé et voit tous ses bureaux loués. En revanche, le très symbolique One World Trade Center, le plus haut gratte-ciel de la ville - 532 mètres pour 104 étages, réalisés à partir d'une joint-venture entre le Port Authority de New York et du New Jersey et The Durst Organization - reste par endroits encore en chantier. Pire, la Freedom Tower telle qu'elle a été baptisée, n'est parvenue qu'à louer 55% de sa superficie. Quant aux autres immeubles, ils demeurent eux aussi partiellement occupés ou en construction. Mais ce qui peut poser problème aux propriétaires fait l'affaire des entreprises.

Les prix de l'immobilier s'envolent

En effet, avec environ 20% de bureaux vacants, le prix du square foot (pied carré) plafonne à 48,26 dollars, contre 69,52 dollars pour le Midtown, ce qui séduit un nombre croissant de sociétés, en particulier dans les domaines de la technologie, la publicité et les médias. Ainsi, le groupe Condé Nast a commencé à emménager dans les 100.000 m2 loués au One World Center. Il est suivi ailleurs par Harper Collins, American Media Inc., GroupM, XO Group ou des journaux comme The Village Voice, The Daily News... Même le fameux Time Inc. cherche à quitter ses 65.000 m2 à Midtown pour abriter vingt de ses prestigieux titres dans ce secteur. D'après les estimations de Cushman & Wakefield, groupe spécialisé en immobilier d'entreprises, la relocalisation ne fait que débuter. Selon eux, dans les prochains mois, Lower Manhattan devrait voir quelque 600.000 m2 de bureaux occupés. Cette concentration ferait grimper alors le square foot jusqu'à 64,73 dollars, en 2017.

Actuellement, les prix encore raisonnables attirent également 23% des établissements d'enseignement supérieur de New York, drainant avec eux une population estudiantine de 50.000 personnes dont 5.000 vivent sur place. Le dynamisme que cette jeunesse insuffle au quartier est sans doute l'une des nombreuses raisons qui expliquent que, depuis 2003, la population de Lower Manhattan a augmenté de presque 85%, pour atteindre, en 2011, les 56.000 personnes. Outre le fait qu'un tiers des résidents va travailler à pied et que les autres disposent d'une large offre de transports, tous bénéficient de parcs, de bonnes écoles publiques et surtout d'appartements disponibles. Or, sur une île qui souffre d'un manque criant de biens à vendre, South Manhattan reste une alternative... réservée cependant aux foyers à hauts revenus. Car ici, depuis plus d'une décennie, des bureaux sont transformés en luxueux « condominiums » et les espaces constructibles vendus à prix d'or tout en demeurant aujourd'hui encore moins chers que dans les quartiers chics et branchés. La ville, à coup de subventions et de réductions d'impôts, continue à inciter les promoteurs à investir ce chantier. Avec succès : plus de 4.000 unités devraient sortir de terre d'ici à 2016. L'arrivée de ces résidents CSP+ va de pair avec le développement de restaurants, commerces haut de gamme (BMW, Hermès, Tiffany & Co...) comme de plus petites enseignes.

Par ailleurs, pour booster des lieux comme le couloir WTC South Street Seaport, la municipalité s'implique fortement, y compris esthétiquement. Le but ? Attirer les quelque 6 millions de touristes qui, chaque année, visitent Lower Manhattan. Et, au-delà, permettre à un quartier frappé par la mort de prendre sa revanche, en faisant... triompher la vie.