Le marché immobilier va-t-il réussir à sortir d'une phase d'euphorie tout en évitant un éclatement de la bulle des prix? C'est ce que peut laisser penser l'évolution des prix enregistrée en 2005. Selon les chiffres publiés aujourd'hui par la Fnaim (Fédération nationale de l'immobilier), les prix ont en effet marqué un net ralentissement l'année dernière, progressant de 10,3%, après 15,5% en 2004.

Pour la fédération professionnelle, le ralentissement de la hausse des prix observé depuis un an est "très sensible". A titre de comparaison, rappelons que les prix de l'immobilier ont progressé de près de 63% sur les quatre années précédentes.

Selon Michel Mouillart, professeur à l'université Paris X, interrogé par l'AFP, "le ralentissement de la hausse des prix de l'immobilier est désormais une réalité. Et on peut s'attendre à une poursuite du ralentissement en 2006 avec une hausse de l'ordre de 6 à 7%".

Reste que la tendance à l'assagissement de la frénésie immobilière est inégalement répartie. Ce sont les villes du sud de la France, comme Biarritz ou Nice, qui se sont montrées les plus raisonnables en 2005 avec des prix en progression d'environ 10% - après avoir connu, il est vrai, des hausses de prix très importantes dans les années précédentes.

A l'inverse, des villes qui étaient restées à l'écart de la flambée récente de l'immobilier ont entrepris de rattraper leur retard: on a ainsi relevé des hausses de prix de près de 24% à Brest et plus de 16% à Nantes et Caen.

Un phénomène similaire a été observé à Paris: hausses raisonnables dans les arrondissements les plus chers (+2,5% pour les 5e, 6e et 7e) et rattrapage dans les arrondissements moins recherchés jusqu'ici, avec par exemple +12,9% dans le 20e.

La hausse des prix devrait se poursuivre encore en 2006, estiment les professionnels. Selon le professeur Mouillart, les intentions d'endettement des ménages sont "encore meilleures que celles de 2005 en dépit de l'allongement de la durée des crédits".

Reste toutefois une interrogation: l'évolution du coût du crédit. La Banque centrale européenne a amorcé une phase de hausse des taux d'intérêt qui, si elle devait se prolonger, ne manquerait pas d'avoir un impact sur la solvabilité des acheteurs, déjà confrontés à des prix très élevés pour leurs achats.

Estimant que les prix dépassent déjà les moyens financiers dont disposent vraiment les ménages, certains observateurs se montrent alarmistes. Le directeur général du groupe de presse immobilière "De Particulier à particulier", Jean-Michel Guérin, estime ainsi que l'on pourrait assister à une rechute des prix immobiliers de 30 à 40%.