Immobilier : les clignotants passent au rouge, Paris résiste

"La baisse, tant de fois prédite mais jamais confirmée, arrive", affirment Patrick-Michel Khider et Bernard de Crémiers, coprésidents fondateurs de Laforêt Immobilier. Selon les deux professionnels du réseau d'agences, les prix des transactions sur les logements anciens en France "vont baisser d'environ 15% sur 2 ans".

"Depuis le début de l'année 2008, les prix ont commencé à décroître, sauf à Paris et en première couronne où, à partir d'avril, ils ont cessé d'augmenter, mais sans encore véritablement enregistrer de recul", précisent-ils. Pour Laforêt Immobilier, "les acheteurs n'hésitent plus désormais à faire aux vendeurs des offres inférieures de 10% par rapport au prix demandé. De fait, les délais de vente ont commencé à rallonger: il s'écoule désormais 89 jours en moyenne contre 75 jours en 2007, entre la mise en vente d'un bien et la signature du compromis".

Pour le concurrent Century 21, qui possède 950 agences sur le territoire, les prix de vente de logements anciens en France au premier semestre 2008 ont stagné, avec une hausse de seulement 0,72% par rapport au deuxième semestre 2007. Le prix moyen d'acquisition (198.284 euros pour une superficie de 81,13 m2) ressort à 2.554 euros/m2, soit une faible progression de +0,72% par rapport aux six derniers mois de 2007. Les variations des prix moyens au m2 recouvrent de grandes disparités entre les régions et à l'intérieur de celles-ci entre les centre-villes, où les prix sont souvent encore à la hausse, et les banlieues et les grandes banlieues où les prix accusent des baisses atteignant jusqu'à 10%, souligne Century 21.

Pour les appartements, les variations des prix vont de +8% (Val d'Oise) à -12% (Basse-Normandie), alors que pour les maisons elles s'étalent de +7% (région Centre) à -5% (Yvelines). A Paris, la ferveur des acheteurs se poursuit, avec une hausse de +1,40% pour un prix moyen de 306.415 euros.

Trois critères sont avancés par Century 21 pour expliquer cette "période d'ajustement": resserrement des critères d'octroi des prêts par les banques, hausse des taux de crédit (+1% en un an) et renchérissement du prix des carburants qui fait hésiter les éventuels acheteurs à s'éloigner des villes.

Enfin, l'Institut national de la statistique (Insee) et les notaires livrent également leurs statistiques ce mardi pour les prix de l'immobilier à Paris et en Ile-de-France. Comme toujours les publications de l'Insee sont décalées dans le temps puisqu'elle ne concernent que le premier trimestre. Mais le contat est identique: les prix des appartements anciens ont, au cours du premier trimestre, ralenti leur course à Paris avec une hausse de 1,1% (contre +2% un an plus tôt) et en Seine-et-Marne (+0,6% contre +0,8%).

A l'inverse, les prix ont baissé dans les Hauts-de-Seine (-0,7% contre +2,1%), en Seine-Saint-Denis (-0,1% contre +2,3%) et dans le Val d'Oise (-1% contre +2,3%). Ils ont en revanche poursuivi leur progression dans le Val-de-Marne (+0,3% contre -0,3%), dans les Yvelines (+1,5% contre +1,2%) et dans l'Essonne (+0,6% contre +0,2%).

Sur les douze derniers mois, le ralentissement de la hausse des prix s'est généralisé en Ile-de France, à l'exception de Paris. Dans la capitale, les prix des appartements anciens ont encore progressé de 9,4% s'établissant à 6.420 euros/m2, dans une fourchette comprise de +6,1% dans le 12ème arrondissement à +13% dans le 9ème. Plus de la moitié des arrondissements de Paris continue de connaître des hausses supérieures à 10% l'an, dont le 6ème qui flirte avec les 10.000 euros/m2.

Pour les maisons individuelles, la hausse annuelle des prix a été divisée par plus de deux en petite couronne (+3,8% à 348.000 euros contre +8% en 2007) et par plus de trois en grande couronne (+2,5% à 289.100 euros contre +9,2% un an plus tôt).

La chute est surtout spectaculaire sur le nombre de ventes de logements. Le volume des ventes, pour l'ancien et le neuf, est revenu de 44.228 transactions à 40.315, soit une baisse de 8,8%, entre les premiers trimestres des années 2007 et 2008. Pour l'ensemble du marché immobilier, y compris les caves et les parkings, la baisse est de 7,9%.

Le secteur du logement ancien, qui représente près de 90% des ventes de logements en Ile-de-France, est à l'origine de cette baisse d'activité qui affecte le marché des appartements (-13,6% à Paris, -9,8% en petite couronne et -6,3% en grande couronne) comme celui des maisons individuelles (-10,2% en petite couronne et -10,8% en grande couronne).