Immobilier : un rendement de 5 à 6 %

L'immobilier reste le meilleur refuge en période d'orage financier. Preuve en est, au premier semestre 2011, la collecte nette des SCPI (Société civile de placement immobilier) était de 962 millions d'euros. Un succès dû, notamment, aux rendements délivrés par ces produits qui s'établissent autour de 5 à 6 %, même en temps de crise.
De telles performances sont le signe d'une bonne gestion des risques de la part des sociétés qui commercialisent ces produits. L'Autorité des marchés financiers a demandé à toutes les sociétés de gestion agréées pour commercialiser des OPCI (Organisme de placement collectif immobilier), aussi promotrices de SCPI, de mettre en place un processus de surveillance des risques.
L'immobilier présente toutefois certains risques, à commencer par celui de la qualité de l'immeuble. Son état et les travaux envisagés pourront peser, à terme, sur sa capacité à générer des cash-flows. Et le risque économique lié à la bonne détermination des niveaux de loyer pèsera sur la capacité de cashflow du bien. Mais pour Jean-Marc Coly, directeur général de La Française REM, « des études académiques ont montré qu'à partir d'une centaine d'immeubles en portefeuille, le risque propre à chaque immeuble ou locataire, notamment la vacance locative,
les travaux et la perception des loyers, était fortement atténué pour le souscripteur, du fait de la mutualisation de ces risques. »

La nécessaire mutualisation des risques
Le pendant de l'élimination de ce risque reste celui concernant la perception des loyers. Ainsi, « la diversification des secteurs économiques d'appartenance de nos locataires propre au marché immobilier français, renforcé par l'effet taille de nos fonds, participe à la régularité de perception de nos loyers et donc de nos distributions. À l'inverse, des marchés comme Londres et Francfort sont très sensibles à la santé de l'activité financière », explique encore Jean-Marc Coly.
La mutualisation des risques joue donc pleinement et est plus que nécessaire pour rendre indolore les risques d'exploitation.
Reste le risque de liquidité. Dans les années 1990, les produits n'étaient pas organisés pour assumer un tel défaut. Désormais, les SCPI proposent tout un arsenal de solutions. « La plus importante réside dans l'adaptation de nos prix de parts à la réalité du marché qui permet d'assurer une animation de celui-ci et donc la sortie des associés qui le souhaitent. Mais il nous est possible aussi de provoquer la revente d'immeubles de nos fonds pour assurer le remboursement des parts », souligne Jean-Marc Coly.
De leur côté, les OPCI à destination du public ont été construits pour prévenir ce risque puisque 10 % sont détenus en liquidités pour un investissement en dur ne dépassant pas 65 %. Le solde est détenu en valeurs mobilières. Mais les OPCI n'ont pas encore d'historique révélateur des risques inhérents au produit, étant donné leur lancement récent sur le marché et le nombre restreint (6) disponible pour le grand public. Ils pourraient, toutefois, être un bon outil de diversification de portefeuille tout en profitant à la fois d'un rebond de l'immobilier et des marchés financiers.