Fiscalité immobilière : réformer pour les entreprises

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Par Olivier Mesmin et Christine Daric, avocats, Baker & McKenzie

Le jeu, l'alcool, le tabac et l'immobilier. Voici les secteurs d'industrie souvent ciblés par les hausses d'impôts ! Avec la dérive actuelle de la dette publique, il faut s'attendre à ce que le secteur de l'immobilier soit particulièrement touché par les lois de finances à venir. Ainsi, lorsqu'il s'est agi cet été de trouver une source de financement pour le projet du Grand Paris, c'est vers les propriétaires immobiliers que le législateur s'est tourné en créant une taxe sur les plus-values immobilières en Île-de-France remettant en cause, sans bruit et sans consultation des professionnels, l'exonération sur la cession de la résidence principale. Autre signe inquiétant, la volonté de Bercy de réformer le régime des plus-values immobilières des particuliers pour favoriser les détentions courtes d'immeubles et non plus longues. Changer les règles du jeu aussi radicalement créerait un risque de spéculation, souvent à la source des crises immobilières.

C'est dans ce contexte qu'il nous a paru opportun de prendre les devants en proposant dix mesures pour moderniser et simplifier la fiscalité immobilière, surtout des entreprises. L'idée n'est pas d'alléger la pression fiscale qui va inéluctablement s'alourdir mais de proposer des mesures simples, sans coût fiscal significatif, visant à dynamiser les investissements et à simplifier la vie des opérateurs économiques.

Le premier jeu de propositions consiste à reconnaître sur le plan fiscal le caractère professionnel de l'activité locative. En effet, la gestion d'un patrimoine immobilier ou même d'un immeuble est une activité économique créatrice de richesses et d'emplois qui devrait, dans tous les domaines de la fiscalité, être considérée comme une activité professionnelle au même titre qu'une activité industrielle ou commerciale, ce qui n'est pas le cas aujourd'hui sauf en matière de TVA et de contribution économique territoriale depuis le 1er janvier 2010. Nous proposons d'étendre ce principe à d'autres impôts. Par exemple, une société exploitant un commerce peut apporter son fonds à une autre société en régime de neutralité fiscale. En outre, les parts de cette société sont éligibles à l'exonération d'ISF au titre des biens professionnels. Ce n'est pas le cas pour une société qui gère son propre patrimoine immobilier, même si celui-ci est considérable et exploité avec des moyens humains et matériels importants. Nous proposons donc d'étendre le régime de neutralité fiscale aux apports d'actifs immobiliers et d'étendre sous certaines conditions la définition des biens professionnels exonérés d'ISF aux parts de sociétés foncières. Autre exemple, conclure un bail de plus de douze ans sur un immeuble entraîne le paiement de la taxe de publicité foncière sur le montant cumulé des loyers. En dehors de l'immobilier, il n'existe à notre connaissance pas de secteur économique où une entreprise signant un contrat de plus de douze ans serait immédiatement ponctionnée d'un impôt de près de 1 % du futur chiffre d'affaires sur la durée du contrat. Sauf cas exceptionnels, les baux sont donc toujours conclus pour une durée maximale de douze ans. Porter ce délai à dix-huit ans n'entraînerait pas de coût pour l'État, mais permettrait aux propriétaires de pérenniser leurs flux locatifs et de faciliter ainsi leur financement.

Le second jeu de propositions vise à plus de flexibilité et moins de formalisme pour faciliter la vie des opérateurs économiques. Par exemple, la multiplicité des définitions de surface servant de base pour le calcul des taxes d'urbanisme est un élément de confusion et de complexité. Nous proposons de les harmoniser. En matière de TVA, l'option pour l'assujettissement des loyers des immeubles professionnels fait l'objet d'un formalisme inutile mais lourd de conséquences s'il n'est pas respecté. Le simple fait de facturer la TVA sur les loyers devrait être suffisant. Les pouvoirs publics nous suivront-ils ?


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