C'est l'une des armes déployées par la Banque des Territoires pour lutter contre la dévitalisation des communes rurales et des centres-villes des villes moyennes. Une solution pour aller là où les promoteurs rechignent à investir, et là où les collectivités (EPCI, mairies...) manquent de moyens financiers ou de savoir-faire.

Mis en œuvre avec la création de Métropolys en Vendée en septembre 2019, le déploiement des "foncières de redynamisation" s'est depuis étendu à la Loire-Atlantique et au Maine-et-Loire. « L'implantation en Mayenne est en cours. La Sarthe sera couverte en fin d'année ou début 2023. C'est la région française qui offre la plus forte densité de foncières », assure Philippe Jusserand, directeur régional de la Banque des Territoires, à ce jour, actionnaire minoritaire de sept foncières départementales (Métropolys en Vendée, Centralités 44 en Loire-Atlantique, Anjou commerce et centralités en Maine-et-Loire) mais aussi métropolitaines (Nantes, Angers, Le Mans, Saint-Nazaire).

« Ce sont des SAS, composées d'une société d'économie mixte, comme la SEM Oryon en Vendée, et des investisseurs locaux qui peuvent être la Chambre de commerce et d'industrie, des acteurs bancaires (Crédit Mutuel, Crédit Agricole...) ou l'Établissement public de Vendée, entré au capital en 2020 », explique-t-il.

« La SEM est essentielle dans ce montage. C'est elle qui fournit les équipes techniques pour instruire les opérations et assurer la maîtrise d'ouvrage », dit-il. La Banque des Territoire assurant, elle, en amont des projets, l'ingénierie financière, les études de faisabilité, etc., de projets entrant dans le cadre des programmes Action Cœur de Ville (ACV) et Petites Villes de Demain (PVD), mis en œuvre par le gouvernement pour revitaliser l'Hexagone. Outre des crédits de l'Etat, ces programmes permettent de solliciter des acteurs comme Action logement, l'Agence Nationale de l'Habitat (Anah), entre autres.

Un travail d'ingénierie essentiel

En Pays de la Loire, huit territoires (ACV) et cent-cinq communes (PVD), dont vingt-deux en Vendée, sont lauréats pour bénéficier de ces dispositifs. La Banque des Territoires a d'ores et déjà engagé des travaux d'ingénierie pour quatre-vingt-quatorze projets dans le cadre d'Action Cœur de Ville, octroyé neuf prêts pour un montant de 19,5 millions d'euros et contractualisé des conventions d'intermédiations avec les cinq départements, subventionné la nomination de cinquante-huit chef de projets, accordé sept prêts pour 16,6 millions d'euros, financé un ensemble de mesures liées au commerce, et mis en œuvre une première opération d'investissement avec Métropolys à Benet (85) pour financer le rachat et le maintien d'un boucherie-charcuterie dans la commune.

« Ce peut-être du chirurgical. Et c'est tout l'intérêt de la foncière. Elle est capable d'intervenir sur de tous petits projets de 200.000 euros ... ou de plus gros de plusieurs millions d'euros. Là où les investisseurs ne veulent pas aller », observe Sebastien Bonnet directeur général de la SEM Oryon et de Metropolys, engagées sur cinq projets ACV à la Roche-sur-Yon et à Fontenay-le-Comte, et un PVD, à Benet, au sud du département.

Parmi eux, la réhabilitation d'un commerce, l'installation d'une startup après désamiantage d'un local, l'aménagement de bureaux, la recomposition d'un espace commercial de 1000 m², divisé en quatre à cinq cellules, diverses activités dont une épicerie de quartier, la réhabilitation d'une friche vacante depuis quinze ans suite au départ de France Telecom, où seront installés un magasin en rez-de chaussée et un cabinet d'avocats à l'étage. Un projet de deux millions d'euros cette fois. À Fontenay-le-Comte, encore, des discussions sont engagées avec le propriétaire d'une galerie commerciale de douze cellules commerciales obsolètes, dont les exigences normatives, imposent un rafraîchissement d'urgence. Les négociations sont en cours et une dizaine d'autres projets sont en instruction.

Massifier les investissements pour équilibrer

« De part son actionnariat, la foncière a la capacité d'engager beaucoup de fonds propres via les comptes courants d'associés, jusqu'à 60% dans les opérations, et d'avoir peu recours aux financements bancaires, et donc à la dette. Du coup, on réussit à faire des opérations que des opérateurs privés, investissant moins de fonds propres, n'arriveraient pas à faire en restant dans des loyers de marchés. Résultat, l'équilibre des opérations est plus simple », constate Sébastien Bonnet.

Le principe de la foncière est d'intervenir à la demande d'une collectivité, de se porter acquéreur d'un bien, de le rénover et de le remettre en location avec un loyer modéré. Dans des domaines aussi variés que le commerce, le logement, les transports, le numérique, la santé... A ce jour, sur l'ensemble des foncières, vingt-trois projets ont été engagées et cinquante-trois sont en cours d'études.

En Maine-et-Loire, où la foncière démarre, cinquante-quatre projets ont été identifiés.  Sur quels critères seront-ils retenus ? « C'est un modèle économique à trouver et c'est aussi l'importance des études menées en amont, des business plans que nous élaborons. Nous avons un objectif de ROI raisonnable. L'essentiel, c'est que l'opération se fassent. Aux yeux des collectivités, on sécurise le montage financier. Il y a des actifs, difficilement rentables comme les commerces où c'est très compliqué. L'intérêt de la foncière est de pouvoir massifier les opérations. Et nous permettre d'aller sur un commerce non rentable, et en même temps, de mettre en place des bureaux en complément, plus profitables qui vont réaliser l'équilibre», explique-t-il.

En choisissant d'être minoritaire au capital des foncières et en privilégiant des fonds apportés par les comptes courants d'associés, la Banque des territoires entend ainsi éviter que les collectivités, via les Sem, ne mobilisent des fonds trop importants, tout en conservant la gouvernance des projets.

« L'idée des foncières, c'est de les développer par tranche. Plus elles vont se développer, plus on rajoutera au pot », affirme Philippe Jusserand.

Une opération blanche et sécurisée pour Benet

Commune de 4.000 habitants, située à douze kilomètres de Niort et à la lisière du marais poitevin, Benet a été la première collectivité des Pays de la Loire à bénéficier de l'intervention de Métropolys et de la Banque des Territoires dans le cadre du programme PVD.

« Nous avions un boucher historique qui souhaitait prendre sa retraite. Malgré son titre de Meilleur Ouvrier de France, le jeune boucher qui voulait prendre la relève a réussi à financer le fond de commerce, mais pas l'achat des murs d'un ancien bar-PMU, en face de la boucherie où il souhaitait s'installer. Or, depuis cinq ans, l'endroit était en friche », explique Daniel David, marie de la commune.

L'investissement portait sur 105.000 euros, plus les travaux.

« Pour nous, il était impossible de le financer. C'était faire l'impasse sur le développement d'autres activités. Le montage de ce type de dossier est assez lourd. Et ce n'est pas notre métier », reconnaît-il.

« C'est là que l'on est arrivé », rappelle Sébastien Bonnet.

« Aujourd'hui, la boucherie-charcuterie ne désemplit pas ! »

La foncière s'est portée acquéreur, a financé quelques 50.000 euros de travaux et mis en œuvre un processus de location-vente adapté.

« L'intérêt, c'est la rapidité d'exécution et le recours aux experts de la finance, de l'urbanisme, de l'immobilier... Pour nous, c'est une opération blanche et sécurisée. Et aujourd'hui, la boucherie-charcuterie ne désemplit pas ! », constate le maire qui, il y a douze ans, s'était résolu à sacrifier une partie du champ de foire pour permettre l'agrandissement de la grande surface de Benet, désireuse de rejoindre la route de Niort-Fontenay le Comte et son flot de 10.000 véhicules par jour.

« On a réussi à maintenir cette locomotive dans le bourg. Aujourd'hui, les commerces, les services, les activités culturelles, c'est un tout pour lequel il faut une vraie stratégie au risque de voir les centres-bourgs péricliter alors que la démographie progresse. On réfléchit à des programmes immobiliers à la vente et à la location. On a du mal à fournir... pour satisfaire la croissance démographique», dit-il, finalisant la construction d'une médiathèque, l'aménagement d'un centre social qui doit accoucher d'une friperie, d'une bricothèque et d'une bouquinerie et d'une « Micro-folies », ces plateformes soutenues par le ministère de la Culture pour promouvoir les arts et les nouvelles technologies.

« Pour avoir un bourg agréable à vivre, on essaie d'aller sur tous les fronts. Avant on pouvait le faire naturellement avec notre stratégie, aujourd'hui, on voit que sans intervention extérieure, c'est plus difficile », remarque le maire de Benet, qui n'exclut pas de refrapper à la porte de la foncière.