Les promoteurs d'OPCI font recette auprès des institutionnels

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Après un cru 2008 marqué par le désenchantement, les défenseurs des organismes de placement collectif immobilier (OPCI) destinés au grand public espèrent que 2009 sera l'année de leur véritable lancement. Ces nouveaux produits immobiliers, dont l'une des vocations était de créer un produit plus populaire que les SCPI, tardent en effet à émerger. Trois produits ont été agréés l'an dernier par l'Autorité des marchés financiers (AMF) et un d'entre eux seulement a réellement vu débuter sa commercialisation. « Écureuil Immo + a été lancé en septembre 2008, juste avant l'accélération de la crise financière. Cet OPCI a néanmoins collecté environ 15 millions d'euros », précise Laurent Fléchet, président du directoire de Ciloger, qui gère l'OPCI commercialisé par les Caisses d'Épargne. Quant aux deux autres produits grand public agréés ? FructiFrance Immobilier (Banque Populaire) et La Banque Postale Immobilier (Banque Postale) ? leur distribution par les réseaux bancaires commence à peine. À l'inverse, les OPCI à règles de fonctionnement allégées (OPCI RFA) ont emporté l'adhésion des investisseurs institutionnels. Fin 2008, 59 d'entre eux, dont 57 utilisant un effet de levier, avaient été agréés par l'AMF. Selon nos informations ? aucune statistique officielle n'existant sur le sujet ? leur capitalisation totale atteindrait désormais les 6 milliards d'euros. Un niveau très important si on le compare aux 17 milliards gérés sous forme de SCPI. « Dans le cadre de la création d'OPCI RFA, nous avons rencontré trois types d'opération : externalisation de patrimoine immobilier de la part d'un industriel ou d'un groupe commercial, transformation de sociétés d'investissements immobiliers cotées (SIIC) en OPCI ou création d'OPCI dans une logique d'optimisation fiscale », explique Mahdi Mokrane, patron de la recherche et de la stratégie d'AEW Europe, filiale de Natixis.En cette période de tensions en matière de trésorerie, l'externalisation du patrimoine immobilier dans un ou plusieurs OPCI a rapidement été vue par certains groupes comme un moyen de dégager rapidement du cash. Le groupe Casino a été un des premiers à agir en externalisant dans deux OPCI 255 murs de supermarchés en France pour 455 millions d'euros et des murs de grandes surfaces et d'entrepôts à La Réunion pour 266 millions. En deux temps, Accor a aussi annoncé sa volonté de céder à des OPCI 47 hôtels en France et 10 hôtels en Suisse pour une valeur de 466 millions d'euros, auxquels s'ajoute une centaine d'hôtels Formule 1. Fin décembre, La Poste cédait à un OPCI 6 plates-formes dédiées au courrier et aux colis pour 128,7 millions d'euros.Le marché des OPCI a également été porté par le très fort recul boursier (voir graphique) qu'ont connu les SIIC, dont certaines cotent très nettement en dessous de leurs actifs nets réévalués. La Caisse de Dépôt et Placement du Québec a ainsi transféré trois ensembles immobiliers à La Défense valorisés 780 millions d'euros de la SIIC Lucia, qui lui appartenait, vers Lutiq, un OPCI qu'il détient aussi. General Electric a fait passer un patrimoine d'environ 740 millions d'euros, se répartissant entre immeubles de bureaux, ensembles logistiques et hôtels, de sa SIIC IPBM vers un OPCI. Cette opération a permis à GE Real Estate Management, la filiale de gestion immobilière du groupe américain, de s'immiscer parmi les tout premiers gérants d'OPCI. De la même manière, Union Investment Real Estate (ex-Difa) a transféré 953 millions d'euros d'actifs immobiliers dans des OPCI gérés par Euragone, sa filiale en France. Cela a permis à cette dernière de prendre la deuxième place des gérants d'OPCI, un marché dominé par six sociétés de gestion qui représentent à elles seules 80 % des encours (voir infographie ci-dessus).développement confirm髠Je pense que le second semestre 2009 sera porteur pour les OPCI RFA car l'activité en 2008 a malgré tout été limitée par plusieurs facteurs, estime Frédéric Bôl, président du directoire de Viveris Reim. D'une part, le fait que les OPCI grand public aient eu du mal à décoller a joué sur l'image des OPCI R FA. D'autre part, certaines institutions, comme les mutuelles ou les institutions de prévoyance, ne pouvaient investir dans des OPCI. Elles le peuvent depuis novembre 2008, leur régime venant de s'aligner sur le Code des assurances. Enfin, la prolongation pour trois ans du régime SIIC doublée d'un contexte immobilier redeve- nant progressivement attractif devrait confirmer le développement de ces produits. » De quoi dynamiser encore le marché des OPCI institutionnels. En revanche, celui des produits grand public semble encore loin de décoller.Outre les débats en cours entre l'AMF et les gestionnaires sur les contraintes de liquidité et sur la question du délai de préavis (lire encadré ci-contre), les OPCI ne bénéficieront peut-être pas de la possibilité d'être inclus dans l'assurance-vie. « Lors de la cession de parts d'OPCI, il a finalement été décidé d'appliquer des droits d'enregistrement d'un peu plus de 5 % si le client était une personne morale ou un fonds détenant plus de 20 % des parts ou actions de l'OPCI, explique Jean-Marc Coly, directeur général délégué d'UFG Rem. Les compagnies d'assurance-vie qui craignent de devoir payer ces droits, sans toujours pouvoir commercialement ou techniquement les reporter sur les souscripteurs, hésitent à référencer les OPCI dans leurs contrats. » Ce sera pourtant une condition essentielle du succès de ces produits. n

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