Miami, le paradis immobilier qui tente de renaître de ses cendres

Tout va bien ! Je suis en train de signer ma cinquième transaction en un mois, et il s'agit encore de Français. " Depuis le 29 e étage de l'immeuble où est logée son agence, Rich Homes, Brigitte Benichay bénéficie d'une vue imprenable sur la baie irradiée de soleil que longe Biscayne Boulevard, dans le quartier des affaires de Miami. La crise des crédits à taux variables qui menace de saisie 2,8 millions d'Américains constitue une belle opportunité, assurent les agents immobiliers ayant survécu à l'éclatement de la bulle en Floride.Un coup d'oeil sur l'imposant immeuble mitoyen à l'agence permet de constater que la spéculation a laissé de nombreux appartements vacants - jusqu'à 80.000 au plus fort de la crise - dans la ville et ses environs. " Les spéculateurs ont fait construire cinq à sept fois plus d'habitations que le marché pouvait en absorber ", estime Éric Amsallem, directeur de Selogeramiami.com, l'une des nombreuses agences francophones de Miami, qui estime à trois ans le temps nécessaire pour écouler les stocks existants dans les bons quartiers, et cinq dans ceux les plus touchés par la crise. Des délais interminables, à la hauteur de l'ampleur de la spéculation passée...Dès la fin des années 1990, Miami anticipe le boom immobilier des années 2000. Les traders new-yorkais surfant sur la bulle Internet achètent des résidences secondaires, de riches Latino-Américains s'installent, les locaux profitent du crédit facile. En 2005, la Floride compte 400.000 agents immobiliers, soit quatre fois plus qu'en 2001. Banquiers, promoteurs, spéculateurs - dont de nombreux Français - font flamber les prix des demeures existantes et les chantiers se multiplient. " La municipalité a aidé les promoteurs à construire de nouveaux quartiers, ce qui a augmenté l'offre et éliminé la drogue et la prostitution, Miami est désormais une ville sûre ", pondère Roger Pardo, chez Miami Investment Brokers. Bordée de restaurants branchés et de boutiques, Lincoln Road est ainsi devenue une destination privilégiée des touristes et des locaux.Toujours précurseur, le marché de Miami est l'un des premiers à faiblir. En octobre 2005, le passage de l'ouragan Wilma marque un tournant : les acheteurs new-yorkais se rétractent, grippant la machine spéculative. En 2006 se propage la crise des crédits subprime à travers le pays et les prix amorcent leur chute. Depuis un an, la valeur des logements a perdu 28,2 % à Miami - contre un repli national de 16,3 % - et 44.000 nouvelles procédures de saisie ont été mises en oeuvre au mois d'août. " Un F4 de 120 m2 qui valait 500.000 dollars en 2006 dans un condominium du quartier d'Aventura s'affiche aujourd'hui à moitié prix ", note Brigitte Benichay.VENTES SUR PLAN De nombreux Français se sont brûlé les ailes au soleil de Miami, en s'adonnant au flip. Cette technique spéculative consiste à acquérir un titre de propriété pour vite le revendre, en empochant au passage une plus-value. Particulièrement en vogue à Miami, les flips ont surtout concerné les transactions de ventes sur plan, pour lesquelles seul un acompte de 20 % suffisait. " Des actes de propriété ont ainsi été revendus jusqu'à vingt fois et, quand le marché s'est retourné, des particuliers se sont retrouvés à la tête d'appartements virtuels dans des immeubles pas encore construits et des dettes astronomiques ", résume Éric Amsallem. " J'ai connu une famille française qui a ainsi acheté 45 appartements ", se souvient l'expert.Premier à plonger, le marché immobilier de Miami sera-t-il le premier à se redresser ? C'est en tout cas ce que veut croire Brigittte Benichay, rassurée par la remontée des prix de 12 % (en rythme annuel) enregistrée au mois d'août. " En mai 2007, je n'avais plus un client, mais avec les étrangers, notamment français, le marché repart. "Michael Hababou, patron d'Immofloride, partage le même avis. " Les prix sont devenus très attractifs et la parité euro/dollar reste avantageuse ", se félicite cet expert, qui n'emploie plus que trois agents, contre vingt-deux en 2006. Une nouvelle clientèle française débarque donc à Miami, avec des moyens parfois restreints, mais l'espoir d'acquérir un appartement dans un somptueux condominium.TROIS MARCHES DISTINCTS" Certains reprennent vite l'avion, déçus ", note Roger Pardo. Car ces particuliers confondent parfois trois marchés distincts. Celui prisé des millionnaires (Miami Beach, South Beach, Bal Harbour...) dont les prix ont peu reculé. Celui des quartiers populaires, où des maisons saisies par les banques sont écoulées lors de sinistres enchères avec 1.000 dollars pour prix de départ. Et enfin, un marché plus conforme aux moyens de Français prêts à dépenser 200.000 dollars pour un appartement dans un quartier moins luxueux que Miami Beach, mais tout aussi ensoleillé comme Aventura.Les investisseurs institutionnels parient sur le rebond de Miami. " Je reçois de plus en plus d'appels de hedge funds et de groupes de capital-investissement en quête d'immeubles pour les louer puis les revendre dans cinq ans ", indique Michael Hababou. " Grâce aux saisies, on va connaître une année 2009 exceptionnelle ", prévoit Éric Amsallem, car " beaucoup d'appartements vont se retrouver sur le marché ". Une perspective qui à court terme risque de faire un peu plus chuter les prix, mais d'attirer de nouveaux Français.Un marché qui reste tourmentéPas de panique ! Répondant aux critiques dénonçant le fait que le plan de sauvetage financier à 700 milliards de dollars ne comprenne pas de mesures immédiates pour stopper les saisies, le secrétaire au Trésor, Henry Paulson, a assuré " traiter le coeur du problème ". " Si nous n'avons pas de financement pour l'immobilier ", le plan " ne va pas marcher ", a-t-il indiqué. Le Trésor devra agir vite : les saisies continuent de battre chaque mois des records, en septembre les mises en chantier ont reculé à leur plus bas niveau en dix-sept ans et les permis de construire à celui de 1981. Pas étonnant dans ce contexte que le moral des constructeurs américains soit à son plus faible niveau historique. Le cabinet Global Insight note que ces statistiques ont été compilées avant le récent bain de sang à Wall Street, qu'elles mineront la croissance de 2008 et que 2009 se présente mal.