erreRéelle ou supposée, la pénurie de logements en France conduit en tout cas les pouvoirs publics à multiplier, depuis plus de deux décennies, les dispositifs de soutien au secteur immobilier. Après Méhaignerie (1984-1997), Périssol (1996-1999), Besson (1999-2002), Robien (2003-2006), Borloo (2006-2009) qui ont permis à plusieurs générations d'investisseurs de bénéficier d'avantages fiscaux pour leurs investissements dans l'immobilier neuf, c'est au tour du dispositif Scellier de prendre le relais. Entré en vigueur au début de cette année, il se devait d'être particulièrement avantageux pour convaincre les investisseurs de céder à la tentation d'investir à un moment où le marché donnait quelques signes de faiblesse.Il permet ainsi à ceux qui investiront entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 dans un logement neuf à vocation locative de déduire de leur impôt sur le revenu une partie de leur investissement. Un mécanisme qui tranche par sa simplicité avec le système d'amortissement retenu dans le dispositif Borloo, dont il convient par ailleurs de préciser qu'il reste éventuellement utilisable jusqu'à la fin de l'année par ceux qui le souhaiteraient. La réduction d'impôt « Scellier » s'élève à 25 % ou 20 % du prix de revient du logement dans la limite de 300.000 euros selon qu'il est acquis ou achevé avant ou après le 1er janvier 2011. Amortissable de façon linéaire sur neuf ans, cette réduction d'impôt s'élève donc chaque année à 8.333 euros maximum pour les opérations menées en 2009 et 2010 et au plus à 6.666 euros pour celles réalisées en 2011 et 2012. Et si elle excède le montant de l'impôt dû par le bénéficiaire, il lui est possible de la reporter sur les six années suivantes. En revanche, cette réduction d'impôt entre dans le calcul du plafond annuel global des avantages fiscaux désormais en vigueur, qui s'élève à 25.000 euros par contribuable auxquels viennent s'ajouter 10 % du revenu imposable.Cet avantage fiscal est évidemment subordonné au respect de quelques conditions et contraintes. L'acquéreur doit ainsi s'engager de façon formelle à louer son bien nu pendant neuf ans à titre de résidence principale de ses locataires. L'administration admet qu'il puisse être loué à un organisme public ou privé à condition que celui-ci donne le logement en sous-location.L'engagement doit être formalisé au moment de la déclaration d'impôt et doit devenir effectif dans les douze mois suivant l'achat (ou l'achèvement du logement s'il est postérieur). À noter que si la réglementation prévoit que le bien ne puisse pas être loué à un membre du foyer fiscal de l'acquéreur, rien ne lui interdit de le louer à l'un de ses enfants dès lors qu'il est fiscalement indépendant. Lorsqu'il accepte le bénéfice de la réduction d'impôt, le propriétaire perd sa liberté de fixer les loyers comme il l'entend. Le dispositif prévoit en effet des plafonds de loyers à ne pas dépasser, dont les niveaux varient en fonction du lieu d'implantation du bien. Trois zones sont ainsi prévues : la zone A, la B1 et la B2, où les loyers sont respectivement plafonnés à 21,65 euros, 15,05 euros et 12,31 euros le mètre carré par mois, hors charges.résidences étudiantesAutre nouveauté, qu'il est d'ailleurs possible de cumuler : la défiscalisation d'un achat immobilier ? sous les conditions du régime Scellier ?, ensuite exploité sous le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP)*, donnant droit à d'autres avantages fiscaux. Dans ce cas-là, la réduction d'impôt n'est sujette à aucune condition de loyer. Mais elle n'est pas accordée aux investisseurs classiques. Elle ne l'est qu'aux seuls contribuables qui s'engagent à donner le logement en location meublée pendant neuf ans à un exploitant gérant des établissements d'accueil de personnes fragiles, des résidences étudiantes, des résidences de tourisme classées ou encore des résidences pour seniors?L'utilisation de la réduction d'impôt liée au régime Scellier a toutefois des conséquences sur le régime fiscal du LMNP. Habituellement, le statut de LMNP permet d'amortir la valeur d'achat du bien sur les revenus dégagés de la location. Dans le cas du LMNP combiné avec le régime Scellier, cette déductibilité se limite à la part du coût d'acquisition n'ayant pas servi au calcul de la réduction d'impôt Scellier : donc aux montants supérieurs à 300.000 euros ? le plafond de l'amortissement Scellier. En revanche, la possibilité liée au régime LMNP de récupérer la TVA de 19,6 % en la déduisant des revenus de la location n'est pas remise en cause. n* Ce statut de LMNP est réservé aux contribuables qui retirent moins de 23.000 euros de recettes annuelles de cette activité, qui par ailleurs ne doit pas représenter plus de 50 % de l'ensemble de leurs revenus.
