Loi Scellier, un risque... avéré

dérivesCet été, le secrétaire d'État au Logement, Benoist Apparu, a dû, à peine nommé, monter au créneau pour défendre le dispositif Scellier. Il a d'abord souligné que le gouvernement avait tenu compte des excès du précédent dispositif, avant de préciser que « le conseil de modernisation des politiques publiques du 4 avril 2008 a décidé de recentrer les aides fiscales à l'investissement locatif privé sur les zones où la demande de logements locatifs est importante ». Une préoccupation qui explique que seules 5.400 communes situées dans les zones A, B1 et B2, à l'exclusion des villes de la zone C, soient éligibles au nouveau dispositif mis en place par la dernière loi de finances. Cette restriction géographique est ainsi censée « protéger les particuliers qui peuvent être incités à investir là où l'état du marché locatif ne leur permet pas de louer leur bien dans des conditions optimales » ou, en d'autres termes, leur éviter de se faire piéger tant financièrement que fiscalement, comme cela a pu être le cas par le passé sous les régimes Robien, Borloo et Demessine. Profitant de dispositifs fiscaux alléchants et d'un marché porteur, des promoteurs peu scrupuleux ont en effet lancé et commercialisé des programmes locatifs dans des villes où la demande de logements n'était pas au rendez-vous. Résultat, privés de loyers sur lesquels ils comptaient pour faire face à leurs échéances de crédit et exposés au risque de devoir rembourser l'avantage fiscal dont ils avaient bénéficié en contrepartie de leur engagement de louer, nombre d'investisseurs se sont retrouvés dans des situations financières délicates.Malgré les propos rassurants du ministre, il est à craindre que le dispositif Scellier ne conduise aux mêmes dérives. Une récente étude de l'observatoire immobilier du Crédit Foncier de France le confirme, d'ailleurs. Elle met en effet sous surveillance une soixantaine de secteurs en zone Scellier dont elle considère que le potentiel locatif fait plus ou moins défaut (voir carte). La prudence est donc de mise, comme le rappelle Benoist Apparu : « Chaque acquéreur est bien entendu invité à veiller à la qualité de l'emplacement du bien qui lui est proposé. » Une recommandation qu'il n'est pas toujours facile de faire suivre d'effet.potentiel locatifDeux outils peuvent, en les croisant, permettre d'y voir clair sur la question. Il s'agit, d'une part, des statistiques de l'Institut national de la statistique et des études économiques (Insee) relatives aux derniers recensements et, d'autre part, de celles du ministère de l'Équipement sur les mises en chantier de logements (ces dernières sont disponibles ville par ville sur le site Web Sitadel). Avec ces deux informations, il est en principe possible de se faire une idée du potentiel locatif d'une région. Reste ensuite à vérifier les caractéristiques principales des logements eux-mêmes afin de s'assurer qu'ils correspondent bien à la demande. Le simple bon sens permet, par exemple, de comprendre qu'il sera plus difficile de trouver un locataire pour un studio ou un deux-pièces, en principe destinés à des jeunes célibataires ou vivant en couple, situés à la périphérie d'une ville, cette dernière étant mieux adaptée à la vie d'une famille avec de jeunes enfants. Enfin, il est impératif de s'assurer des conditions réelles des loyers auprès de diverses agences locales spécialisées, cela pour éviter le risque de s'engager dans un projet bancal dès le départ. A. de B.
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