Pierre berger / cabinet d'avocats fidal (*) Quel est le meilleur mode de détention pour une maison de famille ?Contrairement à un pur investissement locatif, la maison de famille répond à un désir de pérennité, et il convient donc d'organiser cette détention dans le temps. Dans cet objectif, la société civile immobilière (SCI) semble plus adaptée que l'indivision, surtout en présence d'enfants. L'indivision, qui ne peut être en pratique stabilisée que sur cinq ans, présente en effet l'inconvénient d'avoir des règles de gestion rigides, les décisions doivent être prises à la majorité des deux tiers et l'opposition d'un des membres peut assez souvent bloquer son fonctionnement. Au contraire, dans une SCI, toutes les situations et leur mode de résolution peuvent être prévus à l'avance.Les statuts de la SCI peuvent-ils anticiper les points de blocage et prévenir les conflits ?L'un des principaux intérêts des statuts est de pouvoir fixer des majorités de vote différentes selon l'importance des décisions à prendre et des dépenses à engager : gros travaux, aménagements, réparations. Comme un règlement intérieur, les statuts peuvent aussi répartir les charges de fonctionnement (gaz, électricité) ou les taxes foncières selon des modalités acceptées par tous en fonction du temps d'occupation, selon les habitudes ou un autre critère.Si l'objectif à terme est la transmission, quels sont les avantages de la SCI sur l'indivision ?Il est plus simple de donner des parts de SCI que des quotes-parts indivises de l'immeuble, notamment en utilisant le démembrement des parts. Les parents donnent la nue-propriété et se réservent l'usufruit : les éventuels droits de donation sont calculés sur une base réduite et les enfants récupèrent la pleine propriété des parts au décès des parents sans droits supplémentaires. Avec l'abattement de 152.000 euros par parent et pour chaque enfant tous les six ans, la transmission est facilitée et progressive, ce qui permet aussi aux parents de « former » leurs enfants à la gestion et à l'entretien d'un bien.Quels sont les frais occasionnés par la création et l'administration d'une SCI ?Certes, la création d'une SCI engendre des frais et sur le plan fiscal, comme elle est transparente, les charges, dont les impôts, sont supportées par les détenteurs de parts, le plus souvent sous forme d'avances en compte courant. Si la SCI détient une résidence principale, l'abattement de 30 % en ISF ne peut plus jouer, mais laisse place à une décote de 10 % à 15 % pour tenir compte du caractère indirect de la détention de la propriété. à la mort d'un des parents, son conjoint survivant perd son droit viager au logement si celui-ci est détenu via une SCI ; le plus souvent, la gérance de la SCI reste aux mains des parents et du survivant. n (*) Directeur du département patrimoine.

latribune.fr

08 Oct 2009, 1:48

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