Les règles de révision des bases locatives fixées avant fin 2010

Le chantier est enclenché pour plusieurs années, mais on devrait y voir plus clair à l'automne sur les modalités de révision des valeurs locatives s'appliquant aux commerces. Le gouvernement doit en effet intégrer les principes de cette réforme au projet de loi de finances pour 2011 ou au collectif budgétaire 2010. Sachant que la révision des valeurs locatives pour les commerces ne sera effective qu'en 2014. Cette année-là, les commerçants paieront leurs impôts locaux (taxes foncières, taxe d'habitation, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, etc.) sur la base de valeurs locatives réévaluées. Les valeurs locatives correspondent au loyer théorique annuel que l'on pourrait tirer d'un bien en le louant dans les conditions normales du marché. Elles servent à déterminer les impôts locaux : c'est sur cette base que s'appliquent les taux, votés par les collectivités locales. Leur revalorisation est un chantier au long cours. Elles n'ont pas été réévaluées depuis 1970 pour le foncier bâti, et 1960 pour le foncier non bâti ! D'où leur totale déconnexion du marché actuel de l'immobilier. Ainsi la valeur locative d'un HLM construit dans les années 1970 (et considéré à l'époque comme neuf) est-elle aujourd'hui largement surévaluée, quand celle d'un immeuble ancien récemment rénové est à l'inverse sous-évaluée.Réajustements drastiques En fin d'année dernière, Nicolas Sarkozy avait indiqué sa volonté d'actualiser ces bases. Les services compétents avaient alors été chargés de réfléchir à la réforme. Avec un écueil de taille : le chantier entraîne forcément des réajustements drastiques d'impôts locaux pour les contribuables, à la hausse ou à la baisse. Le gouvernement a finalement trouvé la parade pour contourner ces difficultés techniques et politiques : la révision commencera par les trois millions de locaux commerciaux, celle des habitations étant renvoyée ultérieurement.Deux réunions, organisées en juillet à Bercy avec les associations d'élus locaux, ont déjà calé les modalités de la réforme pour les commerces. Un questionnaire sera envoyé aux commerçants à partir du second semestre 2011. Seront ainsi actualisées les caractéristiques des locaux, qui seront ensuite classés par catégories (commerces, ateliers, bureaux, etc) et associés à un tarif au mètre carré. La réévaluation tiendra aussi compte, bien sûr, de la localisation des locaux. Pour les collectivités, cette réévaluation ne se traduirait par aucune perte ni gain, les taux des impôts locaux devant être ajustés en conséquence, afin de garantir la neutralité de l'opération en termes de finances locales.