La Tribune
Chute des investissements, recul des prix, transactions locatives en forte baisse, 2009 restera comme une année morose pour l'immobilier de bureaux en France. Ce n'est pas la première fois que ce marché est confronté à une crise économique. Au début des années 1990, une crise immobilière avait fait beaucoup de dégâts. Suite à des engagements immobiliers importants et risqués, banques, compagnies d'assurances, promoteurs? ont dû au mieux diminuer leurs expositions immobilières ou ont, purement et simplement, dû changer d'actionnaire. Dans le monde immobilier d'alors, il n'était question que de paquebots, ces vastes ensembles tertiaires qui ne trouvaient pas de locataires, de la financiarisation du secteur, des « fonds vautours » et des incitations fiscales à la conversion des bureaux en logements. C'était une véritable crise systémique pour un secteur dont tous les fondements se voyaient profondément remis en cause.Où en sommes-nous aujourd'hui ? Si l'activité économique atone que nous connaissons se traduit logiquement par une baisse de la demande locative, une augmentation de l'offre disponible et une pression sur les loyers, on ne peut pas pour autant parler de « crise » du marché des bureaux. Il s'agit plutôt d'un ralentissement conjoncturel comme peuvent en connaître d'autres secteurs d'activité.Quels sont les éléments qui distinguent la situation actuelle de celle des années 1990 ? J'en citerai trois : l'absence de surproduction, plus de prise de risque concernant les financements immobiliers et des niveaux de taux d'intérêt plus favorables.Il n'y a pas en effet de surproduction de bureaux en France. C'est un point essentiel. Durant la crise précédente, et plus précisément entre 1988 et 1992, le stock de bureaux avait augmenté de près de 10 millions de mètres carrés, soit une croissance du parc de bureaux de 20 %. Le marché actuel est très différent. Avant le ralentissement économique, en 2006 et 2007, ce sont au total, seulement 2 millions de mètres carrés nouveaux qui ont été construits et qui sont pour l'essentiel livrés et déjà loués, soit une croissance du parc inférieure à 4 %. Les livraisons d'immeubles en 2010 et 2011 seront encore plus faibles.Le contexte est également très différent pour les financements immobiliers. Dans les années 1990, les banques prêtaient à des marchands de biens ou des promoteurs, et co-investissaient dans des projets de restructuration d'immeubles de bureaux. En cas de faillite du marchand de biens, la banque devenait le seul acteur solvable du tour de table. Avec la crise et la baisse des prix immobiliers, la banque perdait à la fois le capital investi et devait renoncer à une partie de la dette adossée à l'immeuble. Dans la période récente, les établissements de crédit ont été plus prudents dans le secteur des bureaux. Ils ont principalement prêté à des investisseurs, c'est-à-dire à des acteurs aux « reins solides », fortement capitalisés.Enfin, les taux d'intérêt demeurent à des niveaux historiquement bas. Dans les années 1990, les taux d'intérêt avoisinaient les 10 %, taux bien supérieur au rendement des immeubles. Le portage financier d'un immeuble de bureaux non loué ne générait donc pas de revenus mais seulement des coûts. Le revenu net était négatif. Aujourd'hui, la faiblesse des taux est très favorable au secteur immobilier, cela permet de maintenir à des niveaux bas le prix de revient de l'immobilier neuf.Finalement, le seul véritable point commun entre la crise des années 1990 et la crise actuelle est que l'une comme l'autre nous amènent à nous interroger sur nos stratégies. Les foncières sont propriétaires des immeubles où les entreprises exercent leurs activités, jusqu'à devenir de véritables partenaires de ces entreprises qui préfèrent être locataires plutôt que propriétaires. Dotées d'un statut réglementaire favorable à l'investissement et d'une expertise immobilière reconnue, les 55 sociétés foncières cotées ont pu ces dernières années se développer et devenir pour certaines d'entre elles des leaders reconnus de leur secteur en Europe.point de vue Christophe Kullmann Président du Directoire de Foncière des RégionsRégio
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