Loyers?: il est toujours temps de négocierLe Simi (le Salon ...

Loyers?: il est toujours temps de négocierLe Simi (le Salon de l'immobilier d'entreprise, qui se tiendra du 2 au 4 décembre au Palais des congrès de Paris) met notamment en avant la maîtrise des coûts et des charges d'occupation. La réduction de la facture immobilière est plus que jamais d'actualité.L'immobilier constitue, pour une entreprise, le deuxième ou le troisième poste de dépenses. Renégocier son loyer est un bon moyen de réaliser de précieuses économies. Sur le marché francilien de l'immobilier de bureaux, le plus ample de l'Hexagone, le conseil en immobilier Jones Lang LaSalle prévoyait, fin septembre, que la baisse des loyers perdure sur la fin de 2009 pour atteindre 10 % à 12 % en valeur faciale (valeur affichée qui peut être différente de la valeur acquittée), et 15 % à 20 % en valeur réelle. Si le loyer des immeubles les plus cotés dans le quartier central des affaires à Paris (« QCA ») s'est, de même source, stabilisé fin septembre autour de 700 euros par mètre carré et par an, la baisse s'est poursuivie au troisième trimestre, pour s'étager entre 3 % et 8 %. Les loyers moyens des immeubles de seconde main sont restés stables à 306 euros/m2 et par an, mais certains secteurs ont accusé des baisses notables sur la même période?: ? 8 % pour le pôle de Roissy, ? 6 % pour la boucle sud (de Saint-Cloud à Issy-les-Moulineaux) et ? 4 % pour la boucle nord (de La Garenne-Colombes à Villeneuve-La Garenne). Précisément, à entendre Boris Vilain, directeur au sein du département services immobiliers d'AOS Stud­ley, la baisse des loyers sur le QCA va faire tache d'huile en 2010, les propriétaires bailleurs étant obligés de s'ajuster. Pour autant, ils chercheront à ne pas modifier le loyer facial pour préserver la valeur de leurs immeubles, mais accorderont des mesures transitoires de telle sorte que le loyer réellement acquitté sera inférieur. « Il y a des espaces de négociation », confirme Philippe Dupin, directeur exécutif de la direction entreprises et investisseurs au Crédit foncier qui souligne toutefois que, pour les produits bien placés et par exemple les quelques immeubles neufs labellisés «?haute qualité environnementale?» (HQE), les marges de négociation sont évidemment plus faibles et que les loyers tendront dans ce cas à se stabiliser. « Le meilleur moment pour négocier aurait été il y a dix-huit mois, mais il est encore possible de le faire », ajoute Jacques Bagge, directeur du département agences (conseil ou transactions impliquant des entreprises locataires) chez Jones Lang LaSalle.logique d'adaptationVu l'incertitude de la situation économique, les entreprises locataires restent souvent en position de force. « Tous les bailleurs sont soucieux de sécuriser les flux financiers dans leurs immeubles. Aussi, il est préférable pour eux de renégocier avec un locataire pour pouvoir tenir jusqu'en 2012 où la crise sera peut-être surmontée », relève Boris Vilain. « 2010 devrait être une année transitoire où les entreprises seront encore dans une logique d'adaptation à la conjoncture de leurs structures et de leurs dépenses immobilières. Dans ce contexte, et pour les produits les moins recherchés, les propriétaires bailleurs accepteront d'autant plus de consentir des efforts que les entreprises locataires s'engageront sur des durées longues », relève Philippe Dupin. « Aujourd'hui, en contrepartie d'un engagement ferme de longue durée, les propriétaires sont enclins à accorder l'équivalent de 1,5 à 2 mois de franchise de loyer par année de bail, selon la nature et la localisation du produit », relève l'étude de Jones Lang LaSalle.Certaines entreprises ont de facto pu renégocier leurs loyers dès lors que l'augmentation de ceux-ci a dépassé 25 % ces dernières années, en raison de la flambée entre 2002 et fin 2008 de l'indice Insee du coût de la construction (ICC). Un indice sur lequel sont encore indexés les loyers tertiaires et qui reflète notamment l'évolution du coût de l'énergie et des matières premières. Dans ce cas, en vertu du décret du 30 septembre 1953 qui régit la relation entre locataires et propriétaires, une entreprise peut demander que le loyer soit remis à la valeur de marché et peut éventuellement saisir le juge des loyers, à savoir le président du tribunal d'instance. En l'occurrence, l'ICC semble s'être assagi, puisqu'il a diminué de 4 % au deuxième trimestre 2009, permettant aux entreprises dont le bail est indexé sur le deuxième trimestre de bénéficier d'un répit. tenir compte des indices«?Mais il reste intéressant de renégocier car rien n'assure que l'ICC ne se redressera pas au deuxième trimestre 2010. Au quatrième trimestre 2008, l'ICC s'était d'ailleurs renchéri de 3 % et au premier trimestre 2009 de 0,4 % », note Boris Vilain. Pour éviter le côté erratique et volatil de l'ICC, certains propriétaires bailleurs commencent à appliquer l'Ilat (indice des loyers des activités tertiaires), qui ne devrait entrer en vigueur qu'en 2010. Composé à 50 % de la moyenne de l'indice des prix à la consommation, à 25 % de la moyenne annuelle de l'ICC et à 25 % de la moyenne annuelle du PIB en valeur, l'Ilat n'aurait augmenté en moyenne sur les dix dernières années, d'après IPD France, que de 2,67 % par an avec une volatilité très faible, alors que l'ICC a crû en moyenne de 4,19 % par an. Sophie Sanchezmarché locatif