Un partenariat public privé pour répondre à la crise du logement social?
Hervé Legros
Hervé Legros
Sylvia Pinel et Manuel Valls ont rappelé, à l'occasion du 75e Congrès de l'Union sociale pour l'habitat, la crise du logement à laquelle nous faisons face aujourd'hui. Face à cette crise, les bailleurs sociaux ne peuvent plus seuls faire face aux objectifs de construction de logements conventionnés. Nous, les promoteurs privés spécialisés, sommes prêts à les accompagner. Nous proposons une vraie solution pour répondre aux objectifs ambitieux du gouvernement de construire 150 000 logements sociaux par an.
Qui ne se souvient pas des déclarations de Jacques Chirac dans les années 90, évoquant la promiscuité dans les HLM. Cette image de "logements au rabais", qui a longtemps collé aux habitations à loyers modérés, se doit de disparaître. Et pour cause !
Les "logements sociaux", ou "logements conventionnés", ont bien changé. Soumis au Code de la construction et de l'habitation, à des réglementations strictes en matière de confort, d'acoustique, de sécurité et de performance énergétique, les logements sociaux d'aujourd'hui sont des constructions architecturales de très haute qualité. Quant aux bénéficiaires de ces logements, ils sont de plus en plus nombreux : aujourd'hui, pas moins de 83% de la population y est éligible, et le revenu maximum des foyers accédant à ces habitations peut aller jusqu'à 60 000 euros par an.
La crise du logement ne cesse de s'aggraver. Si les besoins sont en augmentation permanente, la construction de logements sociaux reste très largement insuffisante en France. En 2013, 1,7 millions de dossiers de demande de logements sociaux étaient en instance.
Promesse de campagne de François Hollande, la nouvelle loi sur le logement social en vigueur depuis début 2013 prévoit un relèvement de 20% à 25% du taux obligatoire de logements conventionnés dans les communes de plus de 3 500 habitants d'ici 2025 (1500 en Île-de-France). Mais les objectifs affichés de construction ne sont pas tenus : 90 000 logements sociaux ont ainsi été construits en 2013 pour un objectif de 150 000, on est loin du compte....
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Face à cette urgence nationale, les bailleurs sociaux ou collecteurs du 1% ne peuvent plus répondre seuls aux objectifs quantitatifs de créations de logements et ont besoin de relais forts dans le secteur privé. Mais construire du logement conventionné et intermédiaire est un métier totalement à part qui doit répondre à des contraintes réglementaires fortes tout en sachant respecter les budgets à coûts maitrisés des organismes. Il est donc impératif que les acteurs qui souhaitent contribuer à ces efforts de construction disposent d'une réelle expertise dans ce domaine.
Si les promoteurs privés spécialistes de ce type d'opérations sont rares, ils constituent pourtant une solution sérieuse, voire la seule, pour faire face à la pénurie de logements conventionnés en France. Spécialistes des ventes en VEFA (ventes en état futur d'achèvement) à des bailleurs sociaux, ces promoteurs construisent des logements de qualité, répondant aux normes les plus strictes, tout en respectant les exigences des collectivités et en développant un vrai modèle économique. Ils accélèrent ainsi la mise à disposition de logements. Il est donc impératif, dans le contexte actuel, de permettre à ces entreprises de développer un peu plus encore leur complémentarité avec les bailleurs sociaux et de travailler main dans la main avec les communes, dans un partenariat public-privé vertueux. C'est une réponse aux enjeux nationaux de construction de logements sociaux, et cette démarche s'inscrit pleinement dans la lignée du discours de la ministre du Logement Sylvia Pinel, qui appelait à multiplier les « pistes possibles de modernisation et d'adaptation » « face à l'urgence des besoins et compte-tenu des contraintes économiques ».
Enfin, si l'on veut pouvoir construire plus de logements conventionnés sur tout le territoire, il faut trouver de nouveaux terrains à exploiter : il est nécessaire aujourd'hui d'accélérer la libération du foncier dans les communes. La volonté de renforcer le rôle des préfets dans ce domaine, rappelée par le Premier ministre lors de son discours de clôture, ainsi que la création d'une Commission nationale de l'aménagement, de l'urbanisme et du foncier présidée par M. Repentin, qui permettra la mobilisation de toutes les parties prenantes, vont dans le bon sens, tout comme l'abattement exceptionnel de 30% sur la taxation des plus-values du foncier non bâti qui encouragera la cession du foncier privé.
Mais surtout, c'est à nous, promoteurs spécialisés, de dire aux élus, collectivités, métropoles que nous sommes à leurs côtés pour développer des programmes de qualité et avec une ambition clairement affichée : transformer l'habitat conventionné en lieu de vie humain et convivial. Ces projets seront de vraies opportunités pour leurs concitoyens car le logement social concerne tous les types de populations. Aujourd'hui, ces constructions à prix maîtrisé sont la solution d'avenir pour l'accès au logement pour tous, c'est à nous de le prouver. C'est à nous de les convaincre que nous pouvons aider à faire de l'Agenda HLM 2015-2018 une réussite. C'est à nous de soutenir cet effort national indispensable.
Hervé Legros, PDG d'ALILA, acteur référent de l'habitat conventionné et intermédiaire.
Hervé Legros