Au classement des capitales les plus chères au monde pour les investisseurs, les cités-Etats sont reines, mais les capitales économiques et culturelles européennes tiennent leur rang de grands hubs internationaux.

En partant du classement établi par le Global Property Guide, qui concerne le prix d'achat au m² de grands appartements plutôt situés dans les beaux quartiers, Monaco arrive en tête. Hong Kong, qui est rattachée à la Chine mais conserve un statut de région administrative spéciale, peut être considérée comme une cité-Etat au regard de sa forte autonomie et se place en 3ème position. Singapour, Luxembourg et Dubaï font partie du même lot avec ce caractère commun d'une extrême concentration de richesse sur un petit territoire, une fiscalité ou un secret bancaire d'exception, et une place financière surdimensionnée. Mais par définition, ces cités-Etats sont des cas très particuliers et faussent l'interprétation des données.

En les mettant hors-jeu, l'analyse devient plus homogène et la liste se limite à 15 capitales. C'est Londres qui arrive nettement en tête. Ce classement s'explique d'abord par le revenu par habitant. Parmi les 15 capitales les plus chères au monde, 9 sont celles de pays qui intègrent aussi le top 15 des pays les plus riches, en dehors des cités-Etats. Parmi les six pays les plus riches qui ne placent pas leur capitale dans le top 15, il y a un quatuor de petites économies européennes situées au Nord. La taille de ces économies est réduite, ce qui limite les effets d'agglomération.

Paris et Londres, "capitales complètes"

En revanche, l'absence des Etats-Unis et du Canada de ce top 15 signale que la taille du marché n'est pas le seul levier de cherté des capitales. D'ailleurs Pékin ne fait pas partie non-plus du classement. A contrario, la présence de Londres et de Paris souligne la conjonction des conditions qui propulsent une capitale au rang de hub mondial. Ce sont deux capitales que l'on peut qualifier de « complètes » car elles disposent de quatre grandes caractéristiques :

• Elles sont à la fois capitales administrative et politique de deux puissances majeures et concentrent tous les pouvoirs.
• Elles sont un poumon économique essentiel de leurs pays ou au cœur de la région la plus prospère.
• Ce sont des centres culturels avec un patrimoine sans équivalent, ce qui en fait des hauts lieux touristiques.
• Ce sont toutes les deux des villes étudiantes.

Et il faudrait même certainement ajouter une dernière dimension : ces capitales sont des aimants sans rivales sur leur territoire national et la demande immobilière est supérieure à l'offre.

Les prix de l'immobilier reflètent la position stratégique des hubs européens

Tokyo s'apparente également à une capitale complète. Principal centre politique, économique et financier du Japon, Tokyo ne peut pas, en revanche, rivaliser en matière touristique et attire moins les étrangers que Paris ou Londres. Et c'est bien souvent parce qu'il manque l'un de ces éléments que des capitales se trouvent distancées.

En Europe, Rome est ainsi concurrencée par Milan, considérée comme le cœur industriel, commercial, financier et universitaire de l'Italie. Berlin l'est par Munich et Madrid par Barcelone. Aux Etats-Unis, Washington est absente des classements mais New-York est la 3ème ville la plus chère au monde, et Ottawa est totalement distancée par Toronto qui est la véritable capitale économique du Canada.

Les exemples ne manquent pas. Et si les prix de l'immobilier sont le reflet de la position stratégique des hubs européens dans les réseaux du monde, alors cela renvoie une autre image de notre vielle Europe, qui fait mieux que tenir son rang en tant que carrefour et pôle d'attraction des compétences au cœur de la mondialisation.

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