Comprendre comment se conçoit la propriété en droit est particulièrement important pour réussir son achat immobilier en démembrement. En effet, si le droit de propriété assure la pleine et entière jouissance d’un bien meuble ou immeuble, le démembrement de celui-ci implique de fait un fractionnement des avantages et droits qui lui sont attachés. Explications.
Achat immobilier en démembrement : connaître les prérogatives d'une propriété
En droit civil, le démembrement de propriété consiste en la séparation des prérogatives d'un bien entre plusieurs personnes physiques ou morales. Également appelées éléments constitutifs de la propriété, ces prérogatives sont inscrites dans le Code Civil français depuis 1804. Ce dernier en distingue trois types, directement empruntés au droit romain. Il est particulièrement important de les distinguer avant de procéder à un achat immobilier en démembrement.
L'usus : droit d'usage du bien
L'usus est le droit le plus élémentaire d'un propriétaire, à savoir le droit de se servir du bien pour se loger ainsi que sa famille ou l'utiliser à des fins professionnelles. À l'inverse, il peut tout aussi bien décider de ne pas s'en servir.
Le fructus : droit de tirer profit du bien
Le fructus désigne le droit de percevoir les fruits et/ou revenus du bien : le propriétaire bénéficie d'un faire-valoir direct par des actes matériels de jouissance ; comme il peut percevoir des fruits civils, c'est-à-dire des revenus (article 584 du Code Civil) par des actes juridiques.
L'abusus : droit de disposer du bien
L'abusus confère au propriétaire un pouvoir matériel et juridique sur un bien. Autrement dit, il a le droit d'en modifier la nature (transformation d'un local commercial en lieu d'habitation, par exemple), de le prêter, le donner ou le vendre.
Lorsque le droit de propriété est conservé dans sa globalité par un propriétaire, ce dernier jouit donc de toutes ces prérogatives. Quand le bien est démembré, ces prérogatives sont réparties.
Qu'est-ce qu'un achat immobilier en démembrement ?
Procéder à un achat immobilier en démembrement consiste à acquérir l'abusus, qui est le droit le plus profond d'un bien, tout en transférant temporairement à un tiers (usufruitier) les deux autres pouvoirs constituant la pleine propriété d'un bien : l'usus et le fructus. Ces deux pouvoirs combinés sont désignés sous le terme d'usufruit.
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D'un point de vue juridique et fiscal, seule la nue-propriété du bien immobilier est donc acquise. De fait, l'investisseur en démembrement immobilier bénéficie d'une décote importante sur son investissement qui peut varier de 30% à 50% de la valeur globale du bien.
L'usufruit temporaire est, quant à lui, géré par un particulier ou un institutionnel. Durant cette période plus ou moins longue, l'usufruitier prend en charge la gestion, l'entretient et éventuellement en perçoit des loyers. À la fin de la période de démembrement, l'acquéreur récupère le bien en pleine propriété après remise en état par l'usufruitier sans aucuns frais supplémentaires.
Exemples d'achat immobilier en démembrement
Quel que soit le bien acquis en démembrement, il s'agit toujours d'un investissement de long terme qui permet de valoriser son patrimoine de façon très sécurisée tout en préparant au mieux sa retraite.
Le viager
Le viager consiste à verser une somme d'argent (le bouquet) avec ou sans rente à un propriétaire, généralement âgé, qui souhaite céder une partie de ses droits de propriété.
Au décès de la personne, l'acquéreur devient l'unique propriétaire du bien.
Investissement immobilier dans le neuf ou ancien réhabilité
Réaliser un achat immobilier en démembrement dans le neuf ou ancien réhabilité est dans bien des situations plus avantageux qu'un viager. En effet, ce type d'investissement porte généralement sur des biens neufs ou rénovés selon les dernières normes en matière de bâti. Ces biens sont gérés par des institutionnels, comme des offices HLM qui proposent cette solution leur permettant de remplir les obligations légales, ou des cabinets de gestion en patrimoine.
Pourquoi procéder à un achat immobilier en démembrement ?
Un achat immobilier en démembrement présente des atouts extrêmement sécurisants, notamment en période de crise.
Un prix d'achat à 50% de la valeur réelle
Un bien acquis en nue-propriété permet de réaliser une économie moyenne de 50% sur le prix de vente. Cette baisse du coût s'explique par l'abandon temporaire de l'usufruit du bien.
Une gestion sans tracas
L'achat immobilier en démembrement suppose un usufruitier qui veille à la bonne gestion du bien. L'investisseur est donc affranchi des soucis de défauts de paiement ou de vacances locatives ; le montage de l'opération étant conçu sans perception de loyer.
Une fiscalité avantageuse
L'acquisition en nue-propriété ouvre droit à une fiscalité plus qu'avantageuse :
Une taxe foncière prise en charge par l'usufruitier ;
Aucun risque de calcul de plus-value à la revente puisque seul le prix d'achat en pleine propriété est pris en compte ;
Des intérêts de prêt imputés aux revenus fonciers positifs préexistants ;
Un IFI inexistant sur le bien démembré car il rentre dans le patrimoine de l'usufruitier.
Un rendement stable et sécurisé
L'achat immobilier en démembrement induit une valorisation mécanique et stable sans aucune fiscalité. En effet, la détention en pleine-propriété ne se réalise qu'à l'issue du démembrement qui intervient 15 à 20 après le début de l'opération : le rendement est donc visible et sécurisé.
Un bien d'excellente facture
Lorsque l'on fait le choix d'un achat immobilier en démembrement hors viager, on accède à des biens neufs ou rénovés, situés le plus souvent dans des emplacements de choix.
Pour conclure, si l'achat immobilier en démembrement est longtemps resté confidentiel en raison de la complexité de son montage, ce placement de choix tend de plus en plus à se démocratiser du fait de la valorisation sans la moindre fiscalité qu'il propose.
