L’influence des écoles sur les prix de l’immobilier

L’analyse de données immobilières, montre que la qualité des établissements scolaires d’un quartier est pour beaucoup de familles à la recherche d’un bien immobilier, un facteur déterminant. Les parents ont pour souhait de scolariser leurs enfants dans les meilleurs établissements scolaires, avec les taux de réussite les plus élevés. Ce critère est fortement corrélé aux prix de l’immobilier.

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(Crédits : Homodata)

Prix immobilier et réputation des écoles, réelle corrélation ?

Il est important de prendre conscience qu'une corrélation ne mène pas nécessairement à une causalité. En effet, la stratification des populations au sein des différents quartiers est l'une des conséquences du fait qu'un individu s'oriente naturellement vers un quartier qui lui ressemble, un quartier où la population lui est semblable. Cette hétérogénéité des stratifications sociales dans l'espace urbain est aussi due à l'accessibilité des quartiers ainsi qu'à la dotation en infrastructures. Un bien immobilier peut ainsi être vendu à un prix significativement plus élevé dans un quartier où le taux de réussite des établissements est particulièrement élevé, il n'est pas pour autant certain que la cause de ce prix immobilier considérablement élevé soit la réputation des écoles.

Les données immobilières montrent que les structures sociales des quartiers disposant des établissements scolaires avec les taux de réussite les plus élevés sont sensiblement différentes de celles des quartiers avec des établissements dont les taux de réussite sont plus faibles.

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La mixité sociale, un enjeu persistant

Rappelons que l'école doit avoir une fonction d'émancipation et limiter la reproduction sociale, afin que chaque enfant puisse avoir sa propre façon de penser et de faire et non celle inculquée par la famille. Elle doit permettre à chacun d'évoluer à sa façon sur le fondement de valeurs communes permettant le lien social.  Il est donc particulièrement important qu'il y ait une mixité sociale.

Nous remarquons que la proportion de cadres dans les quartiers dont les écoles sont les plus réputées est en moyenne de 25% contre 17% dans les quartiers à écoles moins réputées. Au contraire, dans ces quartiers dont les écoles ont des taux de réussite plus faibles, nous observons que les proportions d'ouvriers ainsi que de chômeurs sont significativement plus élevées.

La sectorisation scolaire : une technique controversée à l'impact avéré sur les coûts des logements

Le seul moyen de mesurer l'impact de la réputation d'une école sur les prix immobiliers est d'analyser le prix de vente de deux biens immobiliers d'un même quartier et particulièrement proche géographiquement, avec des caractéristiques similaires mais avec une sectorisation scolaire différente. Ce principe de sectorisation fut instauré au début des années 60, afin de gérer au mieux les flux d'élèves, depuis il est très controversé car regrouperait les élèves par niveau de vie et irait à l'encontre de la mixité sociale.

Nous avons donc utilisé cette méthode en faisant un focus particulier sur la capitale, qui dispose d'une hétérogénéité de ces populations et de la structure sociale des quartiers.

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Le constat est sans appel, un logement se vend plus cher lorsqu'il fait partie d'une sectorisation scolaire référant à un établissement scolaire réputé. Nous pouvons ainsi observer, concernant les collèges, un écart moyen de 6% du prix au m2 de vente, pour un logement d'un même quartier, mais avec une sectorisation différente.

Nous avons aussi constaté, toujours en suivant cette même méthodologie, que les collèges accusant des taux de réussites les plus bas en pâtissent d'un prix au m2 en moyenne 7% plus bas, et ces différences peuvent monter jusqu'à 20 % dans certains quartiers disposant d'une hétérogénéité très élevée de ses établissements.

On remarque aussi que cet écart de prix est plus fort pour les lycées que les collèges. L'écart moyen s'élevant à 10% et pouvant monter jusqu'à 25%.

Les écoles sources de dynamisme urbain

Les écoles ont aussi un impact particulièrement positif sur la vie de quartier. En effet, une école dynamise une vie de quartier, des points d'intérêt tels que des commerces, bibliothèques, gymnases ou services publics apportent des atouts supplémentaires au quartier. Les prix de l'immobilier sont eux aussi très impactés par ce dynamisme économique.

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On remarque ainsi qu'il y a en moyenne 35% de plus de points d'intérêts relatifs aux services quotidiens autour des écoles. On peut ainsi y trouver des services publics tels que les postes, commissariats, mairies, mais aussi des services privés comme les banques, coiffeurs, tabac... De même, on observe jusqu'à 18% de commerces de bouche en plus à proximité des écoles, comme des boulangeries, primeurs ou encore les supermarchés. Le constat reste le même quant aux infrastructures sportives, avec en moyenne plus de 26% de ces infrastructures. C'est alors autant d'atouts supplémentaires permettant une valorisation additionnelle d'un bien immobilier.

Au regard de l'ensemble de ces constatations, il est évident que l'école se retrouve rapidement au centre d'un projet immobilier, tant par le besoin d'espérer la meilleure éducation pour son enfant, que par le dynamisme que celle-ci apporte aux quartiers. Sans pour autant être l'unique facteur influençant le prix de l'immobilier d'un quartier, ce facteur de micro-situation se place au cœur de l'équation d'estimation d'un bien immobilier.

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