Le secteur du logement neuf accueille favorablement le prélèvement à la source

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(Crédits : DR)
Le prélèvement à la source est le nom du nouveau système d’imposition qui entrera en vigueur en janvier 2019. Actuellement, chaque contribuable déclare ses revenus perçus sur une année civile et paye l’impôt sur ces mêmes revenus seulement l’année suivante (entre janvier et octobre). Le nouveau principe est relativement simple : l’impôt sera désormais retenu à la source sur les revenus de l’année en cours, de janvier à décembre.

De ce fait, les revenus perçus en 2017 seront imposés en 2018 (suivant l'ancien système), et les revenus perçus en 2019 seront imposés directement en 2019. Qu'en est-il alors des revenus de 2018 ? Le gouvernement a fait le choix de ne pas prélever d'impôt sur les revenus courants de 2018, qui est désormais considérée comme une « année de transition ».

Investissement locatif : quid des avantages fiscaux ?

Depuis plusieurs années, de nombreux français investissent dans le locatif neuf en profitant des dispositifs qui se succèdent tels que le Pinel, le Censi-Bouvard, le Duflot ou encore le Scellier (hérités du dispositif originel Robien). Ces derniers donnent en effet droit à des réductions d'impôts.

Le dynamisme du secteur du logement neuf dépend donc largement de ces mécanismes. C'est pourquoi la première mouture du prélèvement à la source a beaucoup inquiété les acteurs de la filière comme les investisseurs.

Actuellement, si vous avez choisi d'investir en loi Pinel, votre impôt est calculé d'après 2 éléments : vos revenus de l'année précédente, mais aussi votre crédit ou réduction d'impôts. L'investissement locatif vous permet donc de payer moins d'impôt chaque mois.

Avec le prélèvement à la source, ces deux éléments seront traités séparément. Votre impôt sera basé sur vos revenus perçus chaque mois (votre impôt sera donc plus élevé), et l'avantage fiscal vous sera remboursé directement par l'administration fiscale. Tout l'enjeu est donc de savoir quand aura lieu ce fameux remboursement. S'il a lieu trop tard, vous commencerez par payer « trop » d'impôts, avant d'être finalement remboursé par l'État.

Heureusement la question a été tranchée favorablement le 5 septembre dernier par Gérard Darmanin, Ministre des Comptes publics. « Tous les contribuables qui bénéficient d'un crédit ou d'une réduction d'impôts obtiendront le versement anticipé de 60% de ces sommes, dès le 15 janvier prochain ». Les 40% restants seront ensuite versés en août. Ainsi donc, vous commencerez l'année avec une avance de trésorerie considérable que vous rendrez au fisc petit à petit, mois après mois.

Ce système est donc largement bénéfique pour les investisseurs locatifs qui auront une balance bénéficiaire pendant plusieurs mois. De son côté, l'État est également gagnant en encourageant la confiance dans ces dispositifs fiscaux qui dynamisent le secteur immobilier.

L'imposition des revenus fonciers : quels changements ?

Aujourd'hui, les revenus fonciers (loyers) sont déclarés annuellement en même temps que les autres revenus, et l'impôt correspondant est payé l'année suivante.

Demain, ces revenus fonciers seront également déclarés annuellement, et l'impôt correspondant sera payé l'année suivante sous forme d'acompte, en appliquant le taux de prélèvement à la source de votre foyer fiscal. Peu de changement à ce niveau-là, donc.

En fin d'année fiscale, l'impôt sera ajusté en fonction des revenus déclarés dans l'année. Il faut noter qu'en cas de changement de situation, le montant de l'acompte mensuel ne sera pas ajusté automatiquement. Le propriétaire-bailleur devra donc rester attentif et adapter ses acomptes à la hausse (par exemple lors du démarrage de la location) ou à la baisse (en cas de vacances ou d'impayés).

L'optimisation du déficit foncier

Lorsque vous déclarez vos revenus fonciers, vous pouvez déduire certaines charges afin de réaliser un déficit foncier. Ce déficit peut ensuite être déduit des revenus globaux, ce qui réduit l'impôt. Parmi ces charges déductibles, on trouve notamment les dépenses de réparation et d'amélioration. Voilà de quoi encourager les propriétaires à prendre soin de leur patrimoine !

Mais durant l'année de transition de 2018, les revenus courants ne sont pas imposables. Alors à quoi bon essayer de créer un déficit foncier ? Ne vaut-il pas mieux reporter ses projets de travaux à 2019 afin de profiter pleinement de la déduction ?

Voilà un raisonnement logique qui n'a pas échappé à l'administration fiscale. Afin de contrer l'effet négatif que de telles réactions pourraient avoir sur le secteur de la construction, Bercy a mis en place un dispositif dit anti-optimisation. En 2019, les dépenses déductibles seront plafonnées à la moyenne des travaux payés en 2018 et 2019. Seuls les travaux urgents et autres cas particuliers pourront être intégralement déductibles en 2019.

Ainsi, si un propriétaire réalise 20 000€ de travaux en 2018, il pourra déduire 10 000€ en 2019 (la moyenne de 20 000€ en 2018 et 0€ en 2019). Si en revanche il décide d'attendre 2019 pour faire ses travaux, il ne déduira toujours que 10 000€ (la moyenne de 0€ en 2018 et 20 000€ en 2019). Il n'y a donc pas d'intérêt fiscal à reporter les travaux à 2019. Reste encore l'idée d'attendre 2020 pour pouvoir déduire 100% du montant des travaux. Cela semble en effet être la solution la plus intéressante fiscalement, hormis pour les gros travaux dont le montant dépasse largement celui des revenus fonciers encaissés.

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