SCPI en assurance vie ou en direct : comment choisir ?

Quels avantages pour un investissement SCPI ?

Avec les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), investir dans la pierre en cherchant un bon rendement est accessible à tous. Au lieu d'acquérir un appartement financé à crédit, vous achetez des parts d'une société qui achète et met en location plusieurs dizaines ou centaines d'immeubles (bureaux, commerces, etc.) et vous reverse les loyers.

En plus d'un ticket d'entrée limité à quelques centaines d'euros, l'achat de parts de SCPI peut se faire en direct ou en assurance vie. Pour autant, l'investissement SCPI en assurance vie et la souscription en direct ne sont pas interchangeables. Chaque méthode répond à des objectifs précis et présente des avantages distincts.

Pour commencer, voici les principaux avantages des SCPI en direct, selon le site spécialisé Portail-SCPI.fr.

•  Des revenus complémentaires versés régulièrement

L'achat de parts de SCPI en direct donne droit au versement de dividendes. Ils se composent, en grande majorité, des revenus locatifs générés par les immeubles acquis par la société avec l'argent des épargnants.

En moyenne, le rendement brut des SCPI (non garanti) se situe entre 4 et 5 % par an. Mais les plus performantes peuvent dépasser les 6 %.

"Vous pouvez évaluer le retour sur investissement potentiel d'une SCPI avant d'investir, note Antoine Cesari, associé-gérant de Portail-SCPI.fr. Nous proposons par exemple un simulateur SCPI gratuit, pour obtenir une première estimation en quelques minutes. Dans nos échanges avec les investisseurs, nous pouvons aussi leur présenter des analyses plus détaillées, en évaluant différents scénarios et SCPI."

Point important à retenir : les dividendes des SCPI sont versés sur votre compte lorsque vous investissez en direct. Mais ce n'est pas le cas pour les SCPI en assurance vie (voir plus loin).

• Aucune gestion locative

Les SCPI sont pilotées par une société de gestion. Les gérants prennent en charge l'acquisition des biens immobiliers, l'encaissement et la distribution des loyers, ainsi que toute la gestion locative et les travaux.

"Il s'agit d'un avantage majeur de la SCPI sur l'investissement locatif, appuie le spécialiste. Un certain nombre de nos clients sont des déçus de l'investissement immobilier traditionnel, à cause d'une expérience malheureuse avec un locataire ou de la lourdeur de la gestion. La SCPI leur permet de profiter des rendements de la pierre, sans les soucis de la gestion immobilière."

• Un placement plus flexible qu'un bien immobilier

La flexibilité des SCPI constitue un autre atout intéressant à considérer. Accessibles à tous en termes de budget, elles peuvent s'adapter aux besoins d'un grand nombre d'épargnants.

"Pour investir dans l'immobilier physique, vous devez débloquer une grosse somme d'argent, habituellement à crédit. C'est contraignant, et même impossible dans certains cas si vous remboursez déjà un ou plusieurs emprunts, explique Antoine Cesari. Mais si vous pouvez épargner chaque mois, les versements programmés en SCPI vous permettent d'investir progressivement dans votre patrimoine immobilier."

Autre possibilité, le réinvestissement des dividendes propose de consacrer ces derniers à l'achat de nouvelles parts. Mais si cette stratégie de capitalisation vous intéresse, c'est peut-être vers la SCPI en assurance vie que vous devez vous tourner.

Les atouts d'un placement SCPI en assurance vie

Investir en SCPI dans un contrat d'assurance vie permet de combiner les avantages du placement immobilier (rendement, absence de gestion) avec ceux de l'enveloppe fiscale préférée des Français.

• Des revenus capitalisés sur le contrat d'assurance vie

Contrairement à l'investissement en direct, les SCPI en assurance vie ne procurent pas de revenus complémentaires sur votre compte courant. Les dividendes distribués par les SCPI restent sur le contrat. Ils peuvent servir à acquérir de nouvelles parts ou être sécurisés sur le fonds euros, selon les modalités retenues par l'assureur.

"Vos dividendes de SCPI sont capitalisés, de façon à faire croître votre patrimoine de pierre papier à chaque distribution de dividendes. Et comme les revenus restent sur le contrat, il n'y a pas d'impôt à payer tant que vous n'effectuez pas de rachat", souligne Antoine Cesari.

Attention, certains contrats ne distribuent pas la totalité des loyers aux assurés et/ou prévoient des frais élevés.

• La fiscalité de l'assurance vie prime

Lorsque vous investissez en SCPI en direct, l'imposition des revenus fonciers (TMI + prélèvements sociaux) s'applique. Seules les SCPI européennes profitent d'une fiscalité plus légère, grâce à une exonération de prélèvements sociaux notamment.

Pour les SCPI en assurance vie, c'est la fiscalité de cette dernière qui prime. L'impôt n'est donc à payer qu'en cas de rachat, selon les modalités beaucoup plus avantageuses propres à l'assurance vie. "Si vous investissez en SCPI dans l'assurance vie aujourd'hui, vos rachats seront taxés à 30 % maximum avec la flat tax. 8 ans après l'ouverture du contrat, ce taux baisse à 24,7 %. Surtout, vous profitez d'un abattement fiscal chaque année, de 4 600 € pour une personne seule ou 9 200 € pour un couple soumis à imposition commune", détaille le conseiller en gestion de patrimoine.

• La liquidité à la revente prise en charge par l'assureur

Concernant le rachat des SCPI en assurance vie, il faut aussi indiquer que le risque de liquidité est porté par l'assureur au nom des assurés. Autrement dit, lorsque vous demandez votre retrait, l'assureur doit l'honorer dans les délais légaux (deux mois maximum).

"Il est techniquement plus facile de revendre son investissement de pierre papier en assurance vie. Pour autant, certains assureurs peuvent se donner la possibilité de suspendre temporairement les retraits, en cas d'afflux massif de demandes par exemple", précise Antoine Cesari.

SCPI en assurance vie ou en direct, quelle méthode correspond à vos besoins ?

Compte tenu des différences entre les deux options, il faut veiller à bien choisir entre SCPI en assurance vie ou en direct. D'autant que dans les deux cas, il s'agit d'un placement de long terme (8 ans minimum recommandé), avec un risque de perte en capital.

"Au-delà du cas de chaque investisseur, que nous analysons en détail avec l'intéressé, il y a une question qui permet de trancher entre les deux méthodes : est-ce que vous avez besoin de percevoir des revenus complémentaires dans l'immédiat ? Si oui, c'est la SCPI en direct qui va correspondre à cet objectif", avance Antoine Cesari.

En outre, d'autres différences entre SCPI en direct ou en assurance vie doivent être prises en compte :

• En assurance vie, l'assureur choisit quelles sont les SCPI accessibles dans un contrat.
• Investir à crédit ou en nue-propriété n'est pas possible dans le cadre de
• Les frais du contrat s'ajoutent à ceux des SCPI. "Évitez les contrats avec des frais sur versements, qui se cumulent aux commissions de souscription des SCPI", conseille Antoine Cesari.

Pour choisir l'investissement idéal pour vous et sélectionner les bonnes SCPI, et le bon contrat d'assurance vie le cas échéant, consultez un conseiller en gestion de patrimoine de Portail-SCPI.fr. Votre premier rendez-vous vous aidera à faire le point sur votre situation avant d'explorer vos possibilités.