Quel type de prêt demander pour un investissement locatif ?

Aujourd'hui l'emprunteur investisseur dispose d'une multitude de solutions de financement allant du prêt classique au prêt « in fine » dans lequel on ne rembourse que les intérêts, le capital étant remboursé à l'échéance. Deux critères conditionnent le type de prêt à envisager. D'une part, le niveau d'apport personnel investi dans l'opération immobilière et, d'autre part, la capacité d'endettement.

Prenons un client qui achète un bien de 100.000 euros en défiscalisation « Scellier ». Il souhaite un prêt sur 20 ans en amortissable à 4,19 % assurance comprise à taux fixe, soit une mensualité de 616 euros et un coût total du crédit de 147.850 euros. Si ce même client optait pour un prêt « in fine », il mobiliserait pendant 20 ans son épargne sur un placement type assurance-vie. Il va donc devoir emprunter 100.000 euros sur 20 ans avec un taux plus important (4,49 %), soit une mensualité de 374.17 euros. L'intérêt de ce type de prêt est que la mensualité est composée à 100 % d'intérêts : l'impact sur la fiscalité est donc plus important. Le placement servant à rembourser la partie capital va trouver un rendement autour de 3,70 %. En y plaçant 30.000 euros sur 20 ans, l'emprunteur parviendra à reconstituer un capital de 62.043.51 euros. Afin de parvenir jusqu'aux 100.000 euros, il doit verser un complément mensuel de 107.75 euros soit au total une mensualité de 481.92 entre le prêt et l?épargne. Le coût total du crédit revient à 89 800.80 euros d?intérêts et 100 000 pour le capital. Le prêt In Finé a donc toute sa place et toute sa pertinence en terme de conseil car à cela il faut encore ajouter l?impact sur la fiscalité du client qui est nécessairement plus importante. Ce type de prêt est envisageable à partir du moment où le client détient un certain niveau d?apport qui doit osciller entre 30% et 50%.