En cette période de paupérisation de la société française, le choix politique du gouvernement est clair : la relance du marché de la construction se fera d'abord pour le logement social. Depuis l'investiture du chef de l'État François Hollande, plusieurs mesures fortes en faveur de ce secteur, qui représente 15% du parc de logements français, ont été prises. Il faut dire que François Hollande a fixé pendant sa campagne l'objectif de construire 150.000 logements sociaux par an. Pour se donner les moyens de ses ambitions, le gouvernement a rapidement doublé le plafond du Livret A, afin d'assurer sereinement les financements des futurs logements sociaux grâce aux fonds d'épargne de la Caisse des dépôts et consignation (CDC), qui sont alimentés par la collecte du livret défiscalisé préféré des français.

TVA à 5,5% pour le logement social

En juillet 2013, le gouvernement a ensuite signé un pacte d'objectifs et de moyens pour la mise en œuvre du plan d'investissement pour le logement avec les différentes institutions du monde HLM, Jean-Louis Dumont, le président de l'Union sociale pour l'habitat (USH) en tête. L'État s'y est engagé à abaisser le taux de TVA sur la construction de logements sociaux à 5,5% à compter du 1er janvier 2014, alors qu'il était initialement prévu de l'accroître de 7% à 10%. Ce, à condition que le mouvement HLM mette en place un dispositif de mutualisation d'une partie des fonds propres des organismes afin de garantir que ceux-ci se portent là où les investissements sont nécessaires.

Hausse de 14% des logements sociaux financés en 2013

Dès 2013, le secteur de la construction de logements sociaux a donc pu mieux résisté que le secteur de la construction libre, dont les acteurs clament leur désarroi face à la crise qu'ils subissent. Le nombre de logements sociaux financés en 2013 (les mises en chantier de demain) s' est ainsi élevé "à 117.065 unités (métropole, hors Dom et hors zones Anru), ce qui représente une hausse de 14 % par rapport à l'année 2012, qui avait enregistré l'agrément de 102 728 logements sociaux", a indiqué lundi le ministère du Logement.

La Caisse des dépôts lance un plan de construction 10.000 logements sociaux

Autre exemple révélateur de l'orientation des politiques publiques vers le logement social : un appel à projet à destination de promoteurs est lancé ce mercredi pour la construction d'au moins 10.000 logements sociaux lors les deux prochaines années. L'opération est pilotée par la SNI, filiale de la Caisse des dépôts, dont l'État est actionnaire à 100%.

La SNI souhaite multiplier ce type d'initiative et propose pour ce faire un plan de financement innovant. Alors que jusqu'à présent, les organismes HLM apportaient eux-mêmes 20% du montant de l'opération - le reste du programme étant constitué de 10% de subventions et de 70% de dettes-, la SNI a élaboré un montage qui permet de mobiliser moitié moins de fonds propres. 

Engager moins de fonds propres pour produire davantage

Avec l'aval des fonds d'épargne, la filiale de la CDC a engagé un travail de "reprofilage" de la dette social des organismes HLM qui permet de faire passer à 80% la part de dette dans les opérations. Ce, grâce à un allongement de la durée des prêts fonciers de 50 à 60 ans pour étaler la charge de remboursement de la dette, et à un différé d'amortissement allant de 10 à 15 ans.
De facto, l'opération devient plus risquée mais "ce sont des risques qu'il faut prendre pour construire plus", assure Manuel Flam, ancien directeur de cabinet de la ministre du Logement Cécile Duflot et désormais directeur général chargé du logement social à la SNI. D'autant que la SNI a la solidité financière requise pour ce type de montage, du fait notamment de son adossement à la CDC et de sa position de premier bailleur social français.

Du logement pour les classes moyennes

En parallèle, la filiale de la Caisse des dépôts lance ce mercredi un autre appel à projet nommé Argos, sur lequel travaille depuis 18 mois le président de la SNI André Yché. Son objectif est de construire 10.000 logements locatifs dits "intermédiaires" destinés aux classes moyennes. Ce, en faisant revenir les investisseurs institutionnels sur le marché du logement locatif. Ils s'en étaient désintéressés au début des années 2000, faute de rentabilité.
Pour remédier à la situation, il a déjà été voté dans le cadre de la loi de finances une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant 15 ans pour ceux qui abondent le fonds Argos, ainsi qu'un taux de TVA préférentiel de 10% sur la construction des logements. Les plafonds des loyers seront pour leur part calqués sur ceux du dispositif fiscal d'investissement locatif dit "Duflot".