Payer moins d'impôts en achetant en Nouvelle-Calédonie

Les prix de l'immobilier en métropole sont vraiment trop chers ? Autant acheter un logement en... Nouvelle-Calédonie. C'est en tous cas ce que propose la banque HSBC qui a lancé lundi un produit appelé « SA Pomaca » (SA pour Société anonyme). En réalité, il s'agit de logements dans lesquels le client n'habitera jamais et qu'il revendra en 2016 pour 1 centime d'euro symbolique. Quel est l'intérêt ? Réaliser de belles économies d'impôts.

En effet, ce produit, comme le précédent, baptisé SA Dombeya, situé à la Réunion et commercialisé le 16 novembre dernier, entre dans le cadre de l'investissement dit « Girardin » dans les Dom-Tom. Grâce à l'avantage fiscal accordé par cette loi, le rendement de l'opération provient uniquement de l'avantage fiscal. Explication : les particuliers apportent une partie du capital de la SA, le reste provenant d'un crédit, mais ils bénéficient d'une réduction d'impôt de 50 % sur l'ensemble de ce programme de logement social. Le gain fiscal pour chaque particulier investisseur est donc supérieur à la mise initiale.

Généralement, la rentabilité de ce type d'opération atteint 20 et 25 %. La SA Pomarca rapporte moins : 12 % en l'espace de 6 mois. En effet, même si l'opération dure jusqu'en 2016, la réduction d'impôts arrivera dès le mois de juin 2011. Pourquoi un tel écart de rendement ? « Nous avons pris le parti d'offrir un peu moins mais de donner un maximum de garanties », explique Jean-Baptiste Meyniel, chef de produit financier chez HSBC France. Car les déconvenues sont légion dans les investissements Outre-mer. Du coup, HSBC a demandé pour cette opération un Visa AMF, un processus lourd administrativement mais rassurant pour le client. Une garantie, qui coûte 5,71 % de l'investissement est également intégrée afin de pallier l'éventuelle défaillance du promoteur, Semagglo.

Dernière année

Ce dernier verse tous les mois un loyer à la SA , charge à lui, ensuite, de trouver et gérer des locataires. Les loyers reçus par la SA ne sont pas reversés aux clients : ils servent uniquement à rembourser les échéances du prêt contracté. Côté budget, SA Pomarca reste relativement accessible puisque le ticket d'entrée est de 11.313 euros plus 472,5 euros de garantie. Le gain net de frais est alors de 1.414,26 euros.

Ces investissements Outre-Mer suscitent les débats à l'occasion du projet de loi finance. Nouvelles contraintes, coup de rabot... c'est la dernière année que l'on peut profiter d'une fiscalité aussi dorée.