Marché locatif stable à Toulouse. Analyse de l'économiste Michel Mouillart.

Vous venez de publier les derniers résultats de l'observatoire Clameur des loyers du marché. Quels sont les enseignements concernant Toulouse ?
En 2014, les loyers sont strictement stables à 11,7 €/m2 à Toulouse et, sur l'ensemble de la communauté urbaine, ils baissent de 0,3 %. Plus intéressant, si l'on observe l'évolution de ce marché locatif depuis 2006, les loyers n'ont progressé que de 1,2 % par an, quand l'inflation a monté de 1,6 % par an. À Toulouse, les loyers augmentent donc moins vite que l'inflation, c'est pourquoi le marché locatif n'est pas tendu.
Par ailleurs, la baisse de mobilité, qui touche certaines villes, ne concerne pas Toulouse : 1/3 des locataires toulousains change de logement tous les ans, contre un quart au niveau national. Si le marché de la location est moins vaillant que dans les années 2000, il s'est aujourd'hui relevé de la petite dépression de 2012-2013 avec un niveau comparable à 2010-2011.

Pourtant, Toulouse accueille un grand nombre de nouveaux habitants tous les ans et les besoins en logements y sont importants. Comment arrivons nous à contenir la pression locative ?
C'est vrai, Toulouse attire et se développe mais elle dispose d'un parc locatif privé conséquent de 71 logements pour 1.000 habitants. À titre de comparaison, Nice ne dispose que de 29 logements (locatifs privés) pour 1.000 habitants, Strasbourg, 53 pour 1.000 et Paris 33 pour 1.000. Il n'y a donc pas de pression sur les loyers et l'on enregistre à Toulouse la signature de 30.000 nouveaux baux/an, contre 20.000 à 25.000 dans les principales autres métropoles de province. Marché neuf et ancien confondus, l'offre est importante à Toulouse.

Que révèle l'observatoire Clameur sur l'état du parc locatif à Toulouse ?
À peine 17 % des logements donnent lieu à la réalisation de travaux avant relocation, alors que la moyenne nationale est de 26 %. Toulouse n'est donc pas très bonne élève sur le sujet. Les propriétaires peuvent d'ailleurs être pénalisés sur ces questions, car nous constatons partout que lorsque des logements neufs arrivent sur le marché de la location, ils captent les locataires des parcs anciens et peu entretenus. On note encore une nette progression de la vacance locative à Toulouse +15 % entre 2013 et 2014. Elle est de 6,5 à 7 semaines par an. C'est un niveau élevé.

Que pensez-vous de la limitation du dispositif d'encadrement des loyers annoncé au début du mois ?
Personne ne conteste que ce dispositif soit adapté à une ville comme Paris, qui est un territoire à part en matière d'immobilier. Pour le reste, je pense qu'il ne pouvait s'appliquer qu'au cas par cas et que, globalement, on ne traite pas la pénurie de logements par la baisse des loyers, mais en augmentant l'offre. Grenoble, par exemple, s'est portée volontaire pour encadrer les loyers. Pourtant, la moyenne annuelle d'augmentation des loyers n'y est que de 0,5 % entre 2000 et 2014, alors que je le répète l'inflation est de 1,6 % par an. Donc, par rapport à l'inflation, les loyers ont perdu plus de 10 % à Grenoble pendant cette période. Autre exemple à Lille, où les loyers progressent de 5 % en 2014. Cette progression ne concerne que les studios car le parc locatif pour ce type de logements est étroit dans la ville. Mais, par ailleurs, la progression n'est que de 1 % et les loyers sont à la baisse dans la communauté urbaine lilloise. À Toulouse, où le marché locatif a bonne figure, le mécanisme d'encadrement n'aurait concerné que 10 % des loyers les plus élevés et ceci aurait provoqué une baisse de 30 % à 40 %. Dans ce cas, les propriétaires préfèrent vendre.

Propos recueillis par Béatrice Girard
© photo Rémi Benoit