Le drame inachevé de l'immobilier américain

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Quatre ans après la crise des «subprime», le marché immobilier américain est toujours sinistré. Avec une hausse des prix de 1% en 2012, le marché se stabilise, mais le phénomène des saisies se poursuit à un rythme effréné. Les Américains hésitent à investir dans le secteur en raison de l'incertitude qui règne. Alors, ils louent... Un article de notre partenaire Le Temps.

De l'Ohio à la Floride, de la Californie au Nevada, le spectre de la crise des «subprime» rôde toujours. Quatre ans après l'éclatement de l'une des bulles immobilières les plus dévastatrices qu'ait connues l'Amérique. A Cleveland, fortement touchée, les saisies ont gagné la banlieue aisée. Les autorités de la ville ont dû puiser 60 millions de dollars dans un fonds normalement destiné à aider les familles pauvres pour démolir des milliers de maisons qui ont fait l'objet d'une saisie. Celles-ci ont pour la plupart été dépouillées par des «vautours», ces citoyens qui viennent se servir de tout ce qui est utile dans ces demeures à l'abandon: plomberie, cuivre, installations électriques.

Le comté de Marin, en Californie, parmi les 20 plus riches des Etats-Unis, n'aurait jamais dû être affecté par le marasme immobilier. Avec 83.?000 dollars, le salaire médian y est le double de la moyenne nationale. Or il affiche un taux de saisie (0,19%) plus élevé que celui du pays (0,16%).

Les propriétaires ont perdu l'équivalent de "13.000 à 15.000 milliards de dollars en valeur immobilière"

L'Amérique peine à récupérer de cette crise qui a débouché sur la plus grande récession depuis les années 1930. Aujourd'hui, si les Etats-Unis connaissent à nouveau une croissance de plus de 2% du PIB, le chapitre crise immobilière est loin d'être refermé. Directeur de la recherche quantitative à l'Association nationale des agents immobiliers (National Association of Realtors), Jed Smith le rappelle: les propriétaires de maisons et d'appartements ont perdu l'équivalent de «13?.000 à 15.?000?milliards de dollars en valeur immobilière. [...] Les prix de l'immobilier se sont écroulés de 25 à 35%.» Cette année, ils devraient augmenter de 1% à l'échelle nationale.

Compilant des statistiques sur le sujet, la société d'études RealtyTrac relève que février a connu 8% de saisies de moins qu'un an plus tôt. L'image est trompeuse. En février, les banques ont repris possession de 64?000 biens immobiliers et RealtyTrac estime que, cette année, les saisies vont augmenter de 25%, l'équivalent d'un million de maisons. A la fin de 2011, plus de six millions de propriétaires n'arrivaient plus à payer les intérêts de leurs hypothèques ou étaient en passe de perdre leur bien. Et 11 millions d'habitants ont une hypothèque dont la valeur dépasse celle de leur maison.

Accusées d'avoir procédé à des saisies frauduleuses, cinq banques ont accepté de payer 25 milliards de dollars

Sachant que sans marché immobilier assaini la reprise économique ne sera jamais solide, Barack Obama a conclu, il y a quelques semaines, un accord spectaculaire avec les cinq principales banques actives sur le marché américain, JP Morgan, Chase, Bank of America, Wells Fargo et Ally Bank. Poursuivies par l'administration Obama et 49 Etats, elles ont accepté de payer 25 milliards de dollars pour aider les propriétaires en difficulté. Les cinq établissements bancaires étaient accusés d'avoir procédé à des saisies frauduleuses. De peur des retombées juridiques du scandale qui a éclaté en automne 2010, ils avaient mis la pédale douce en matière de saisies.

Depuis, le scandale des fraudes a été largement documenté. Des responsables de banque ont exhorté leurs employés à maquiller certains documents de propriété et de saisie. A San Francisco, un rapport des autorités souligne que, de janvier 2009 à novembre 2011, 84% des dossiers de saisie contenaient des actes illicites. Les services hypothécaires étant peu rentables (0,25% de la valeur totale du prêt), les banques ont réduit leurs prestations au minimum. Wells Fargo, relève le New York Times, a ainsi promu au poste de vice-président de la documentation des prêts une personne qui venait de quitter son emploi dans une pizzeria.

Tiraillé entre la nécessité de ménager Wall Street et l'appel des démocrates à décréter un moratoire national sur les saisies, accusé par les républicains de n'avoir pas attaqué de front la crise immobilière, Barack Obama avait pourtant multiplié les plans d'aide. Sans obtenir le succès escompté. En pleine campagne électorale, il a présenté, voici deux semaines, des mesures beaucoup plus agressives visant notamment à élargir le cercle des prêteurs et à augmenter l'aide aux propriétaires en difficulté.

De plus en plus d'Américians se détournent de la propriété immobilière

A ce jour, le marché immobilier ne redécolle qu'à certains endroits. En 2012, entre 300?.000 et 400.?000 maisons devraient être construites. Normalement, les Etats-Unis comptent jusqu'à 1,7 million de nouvelles bâtisses par an. Professeure spécialisée dans l'immobilier à la Wharton School of Business de l'Université de Pennsylvanie, Susan Wachter avance plusieurs raisons au lent décollage du marché. La construction ne prospérera que lorsque les prix de l'immobilier permettront de couvrir les coûts de construction. Si refinancer son hypothèque reste intéressant au vu des taux d'intérêts historiquement bas (en dessous de 4%), les établissements de prêts posent des conditions beaucoup plus sévères. «Les acheteurs sont aussi réticents à faire des dépôts en cash pour acheter un bien sachant que cet argent peut s'évaporer en raison d'un effondrement des prix», analyse Susan Wachter. Et, ajoute la professeure, les acheteurs potentiels ont d'autres craintes: «La capacité des propriétaires de vendre leur bien à l'avenir dépend de leur capacité à être financés pour une acquisition future. [...] Ils ont peur de l'incertitude du système de financement hypothécaire qui est cassé.»

Avec un taux de chômage élevé et des conditions de financement de l'immobilier très fluctuantes, de plus en plus d'Américains se détournent de la propriété immobilière pour devenir locataires. Conséquence: les prix de la location flambent.

Retrouvez cet article sur le site du quotidien Le Temps

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Commentaires
a écrit le 22/03/2012 à 11:47 :
Mais comment un pays comme les Etats Unis continuent de laisser faire cela en sachant que ces magouilles mènent à la ruine de milliers de gens. Aucune autorité se détache pour contrer ce marasme économique dont on connaît les causes. Est-ce que ce pays est dirigé par la mafia. En observateur, le bateau coule et fait couler les autres pays. Obama, je le regrette n'a pas été à la hauteur des décisions à prendre. Aujourd'hui il devrait y avoir beaucoup de monde en prison pour escroquerie, hélas non... bizarre
a écrit le 22/03/2012 à 7:14 :
si les prix de la location flambent, ca interessera certains d'acheter pour louer, ce qui soutiendra le marche ( et redonnera a certain l'envie d'acheter)... la boucle est bouclee
a écrit le 21/03/2012 à 20:12 :
Comme c est deja le cas des banques, qui a de la liquidite en son nom, aura, dans un futur proche, plus de pouvoir de marché! Valable pour l immobilier aux particuliers, aux US comme c est deja le cas et demain en Europe!
a écrit le 21/03/2012 à 19:49 :
bientot c est la bulle de l immobilier commercial aux US
a écrit le 21/03/2012 à 12:08 :
Et pendant ce temps la, on nous vend qu'en France l'immobilier ne baissera jamais...
Réponse de le 21/03/2012 à 16:24 :
Les promesses n'engagent que ceux qui y croivent...
a écrit le 21/03/2012 à 10:56 :
L escroquerie des subprimes a ruiné des millions d américains : des biens médiocres surévalués, payables par emprunt à taux variables couplés à l emprunt hypothécaire émis sur la valeur spéculative de l immeuble : la hausse virtuelle de valeur augmente la capacité d emprunt revolving à taux mafieux.
Ce type de prêt prôné par M. le Président Sarkozy devait " augmenter " le pouvoir d'achat des ménages et relancer l économie.
Salaires de misère + prêts usuraires = Banques Dodues + Copieux Dividendes

Combien de camps de travail renforcé pour les Banksters ?
Réponse de le 21/03/2012 à 12:21 :
Principe anglo-saxon : une bulle doit être créée pour que les spéculateurs en profitent... Ceci dit, les tous-premiers inventeurs furent les Hollandais, avec la première bulle de l'histoire sur les tulipes. Et depuis tout ce temps, les possédants ont fait en sorte que ça remarche partout et sur tout. D'où, un système qui s'écroule. Tout simplement.
Réponse de le 21/03/2012 à 16:24 :
En plein dans le mille, Yvan. Pas mieux.
a écrit le 21/03/2012 à 10:43 :
Bientot chez nous, quand tout les gogos qui ont acheté au plus haut ces dernières années vont se rendre compte qu'ils ont surtout acheté le droit de payer des impots locaux. Impots locaux qui vont exploser compte tenu du transfert continu des attributions de l'état vers les collectivité. Et oui, le winner d'hier deviendra le looser de demain, prisonier de ses dettes...incapable d'aller chercher l'emploi où il est. Ne comptez pas sur l'inflation pour vous en sortir. Elle sera là sur ce que vous consommer mais votre salaire ne suivra jamais vu les cohortes de chomeur en France et en Europe. Game over.
Réponse de le 21/03/2012 à 12:11 :
Tout a fait d'accord, surtout si la gauche passe, on risque de voir les taux augmentaient tres rapidement au vu de l'absence de mesure de reduction d'impots.
L'inflation, on le subit deja et effectivement les salaires ne suivent pas.
L'immobilier baisse dejà et ca risque d'être pire bientot.
Réponse de le 21/03/2012 à 16:23 :
à Max: Si tu avais évité "surtout si la gauche passe", tu aurais été crédible. Là c'est de la pure polémique. Parce qu'avec la droite, cela ne sera pas mieux et elle a un bilan pas glorieux du tout.
Sinon au niveau de la baisse de l'immobilier, nous pouvons anticiper une baisse de 25-30% aussi jusqu'en 2015. Effectivement nous ne sommes pas sortis de l'auberge.
Réponse de le 21/03/2012 à 16:50 :
A Max et KCM67 (notamment): je ne crois pas qu'un gouvernement (national) de gauche ne change quoi que ce soit, rappelez-vous que les collectivités territoriales sont déjà majoritairement de gauche!!!
Je crois plutôt que les pouvoirs publics (nationaux, territoriaux, de droite comme de gauche) ont de moins en moins de marge de manoeuvre, notamment pour lever de nouveaux impôts. Conséquences: 1) coupe générale dans les dépenses, et 2) nécessité d'une organisation plus efficace de l'action de l'Etat (et donc probablement une décentralisation beaucoup plus limitée).
a écrit le 21/03/2012 à 9:58 :
Le cout de la construction doit logiquement aussi baisser si le prix du terrain baisse
Il est ridicule d attendre une remontee des prix de l immobilier aux USA sachant que le prix doit etre en rapport avec les revenus de ceux qui y habitent. C est le credit qui avait permit cette decorrelation, je ne suis pas sur que ca soit une bonne idee de tenter de faire repartir une bulle, surtout avec l argent du contribuable


On va voir ce que ca va donner en France: la bulle est en train d exploser. Ceux qui ont achete dans les 2 dernieres annees vont le sentir passer...
Réponse de le 22/03/2012 à 7:16 :
oui, d'autant qu'il ne faut pas oublier que c'est le credit facile qui a permis de faire passer le krach de la bulle internet! on allume un incendie pour en eteindre un autre !
a écrit le 21/03/2012 à 9:41 :
pour citer que la région de Miami hormis les residences de super luxes du genre de l'ile de Fisher's Island l immobilier est plus que moribon il etait (et peut etre encore depuis cet ete) possible de trouver des studios de 65m² dans les 25.000 dollars dans des comtés ou des villes proches de Miami , on m a parle dans Miami même de studios vendus à 9000 dollars certes pas dans les quartiers les plus reluisants mais quand même ! Les banques ont coupé le crédit et le distribuent au compte goutte

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