Le point sur ... la gestion collective

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Pouvez-vous nous expliquer les caractéristiques de la Sicav immobilière que vous gérez, à la fois en termes d'allocation entre les différentes catégories d'actifs et d'exposition au risque ?Foncière Long Terme est une Sicav pure, dans la lignée des anciennes Sicomi (Société Immobilière pour le Commerce et l'Industrie) et SII (sociétés d'investissement immobilier). Elle comprend des titres de l'ensemble du secteur immobilier coté, titres que l'on peut répartir en trois catégories. La première comprend les sociétés à caractère financier, parmi lesquelles on trouve, sur le marché français, des actions telles que Bail Investissement ou Cofitem-Cofimur. On peut ensuite identifier les sociétés foncières spécialisées dans la location de bureaux. Dans cette catégorie, on peut ranger Klépierre ou Unibail. Les sociétés foncières spécialisées dans la location d'habitations sont la troisième roue du carrosse. Ce secteur a fait l'objet d'une importante vague de concentration, et on ne peut guère citer que Gecina et Simco dans cette catégorie. Concernant l'orientation géographique de la Sicav, nous sommes exposés à hauteur de 80 % sur les actions françaises du secteur immobilier. Nous avons également des actifs sur les autres marchés européens, en privilégiant la Hollande, l'Espagne et la Grande-Bretagne. Ces marchés présentent toutefois une volatilité supérieure à celle du marché français, tout en ayant une rentabilité inférieure, ce qui explique notre faible exposition internationale. Le risque d'une Sicav immobilière est en tout cas sans comparaison avec le risque présenté par une Sicav actions. La volatilité des titres du secteur est largement inférieure à la volatilité moyenne des actions françaises, et il s'agit d'un secteur défensif qui évolue souvent à contre-courant du marché global. Les performances des valeurs du secteur immobilier ont été décevantes depuis le début de l'année, alors même que les prix du « dur » sont en forte hausse. Comment expliquer ce paradoxe ?La première partie de l'année 2000 a effectivement été médiocre pour les sociétés immobilières, malgré un marché immobilier très porteur. Ce paradoxe trouve son origine dans trois facteurs. Tout d'abord, les sociétés immobilières ont dû faire face à un mouvement de hausse des taux, qui réduit sensiblement l'effet de levier présenté par l'endettement. La rentabilité sur fonds propres s'est donc dégradée, ce qui pèse sur les perspectives de résultats de ces sociétés. Le deuxième facteur doit être recherché dans l'engouement dont ont fait preuve les investisseurs pour les valeurs technologiques en début d'année. Dans ce contexte, les valeurs immobilières ont été totalement délaissées par les opérateurs, ce qui a pesé sur leurs performances boursières. Enfin, il ne faut pas oublier que les baux ne sont renouvelés que tous les neuf ans, et qu'il n'y a donc pas de corrélation immédiate entre la situation du marché immobilier et les revenus des sociétés foncières. Je reste toutefois confiant sur le secteur. On devrait observer un mouvement de rattrapage au cours du deuxième semestre, après que le détachement des coupons soit intervenu.Sur le marché français, quels sont actuellement les titres du secteur immobilier qui présentent le meilleur potentiel de hausse ?Parmi les foncière de bureaux, quatre sociétés retiennent plus particulièrement mon attention. Sophia, malgré son envolée récente, reste décotée selon moi. L'accord conclu avec la société générale, au titre duquel Sophia cède à la banque ses activités de crédit bail et récupère plusieurs immeubles de prestige, devrait rapidement porter ses fruits. Unibail et Klépierre sont également de bonnes valeurs, qui disposent de perspectives de rentabilité intéressantes. Silic, enfin, a un patrimoine un peu différent des autres sociétés puisqu'il se concentre sur des entrepôts situés à Rungis et à Roissy. Ce créneau fournit à Silic une bonne visibilité financière. Dans le secteur des sociétés immobilières à caractère financier, le choix est extrêmement restreint en raison du mouvement de concentration réalisé au cours des dernières années. La Sicav est surtout investie sur les titres Bail Investissement et Cofitem-Cofimur.

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