Le marché locatif marque une pause au premier semestre

"Un assagissement du marché": selon le président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), René Pallincourt, l'atterrissage en douceur du marché locatif est en passe de se confirmer cette année. Au premier semestre, les loyers ont progressé de 3,5% sur l'ensemble de l'Hexagone. Ils avaient augmenté de 10% et 3,9% aux premiers semestres 2003 et 2004.Cette tendance confirme l'évolution annuelle des loyers observée par la Fnaim au cours des deux dernières années. En effet, après avoir respectivement bondi de 8,8% et 5,6% en 2002 et 2003, les loyers ont progressé de 3,7% l'année dernière pour s'établir en moyenne à 11,6 euros le mètre carré pour les appartements et 8,8 euros pour les maisons. Selon les experts de la Fnaim, le ralentissement observé concerne tous les types de logements, du studio à l'appartement de 4-5 pièces et plus. "Ce sont toutefois les loyers des studios qui impriment l'évolution des prix", précise Nicolas Thouvenin, le responsable économique de la Fédération. En 2004, ces petites surfaces ont vu leurs loyers progresser de 4,4% alors que dans le même temps, ceux des trois-pièces n'augmentaient que de 3,3%.Comme sur le marché de la transaction, des écarts apparaissent en fonction des différentes régions. Les progressions les moins marquées sont recensées dans l'Ouest, le Centre et l'Ile de France. Dans ces régions, les loyers des appartements ont respectivement augmenté de 2,5%, 3% et 2,8% en 2004. Pour les maisons, la situation est différente. Si les loyers dans l'Ouest et l'Ile de France affichent des progressions de 0,8% et 1,9%, ils ont reculé de 1,8% dans le Centre. En revanche, dans le Sud-Ouest, en Rhône-Alpes et dans le Sud-Est, les loyers des appartements et des maisons ont respectivement avancé de 4,8%, 5%, 7,2% et 10,3%, 7,6 et 7,1%.Pour le réseau Century 21, le retour à la raison sur le marché locatif est encore plus marqué puisque l'étude publiée fin juin a confirmé le renversement de tendance sur le marché locatif enregistré au cours des trimestres précédents. Dans le détail, le loyer moyen d'un appartement s'établissait à 542 euros en juin dernier sur le marché national, en baisse de 1,09% par rapport au loyer moyen enregistré fin décembre 2004. Quant au loyer moyen d'une maison, il s'est replié de 2,37% pour s'élever à 701 euros à la fin du premier semestre. "C'est une tendance douce. On ne peut pas parler d'effondrement brutal du marché locatif national", explique Antoine Labruyère, responsable du pôle locatif chez Century 21.Plusieurs facteurs peuvent expliquer cette tendance à l'apaisement sur le marché locatif. Notamment la hausse des loyers au cours des années précédentes, qui incite les particuliers à devenir propriétaires. Un phénomène renforcé par des conditions de crédit avantageuses - les taux sont actuellement bas - et par l'allongement des durées d'emprunt. La désolvabilisation des ménages est également à prendre en compte: la progression continue des baux est nettement plus soutenue que celle du pouvoir d'achat des locataires, qui stagne ou au mieux progresse très lentement. Résultat, le turnover ralentit et le stock de produits disponibles sur le marché augmente, provoquant une accalmie relative sur le marché locatif.Cette accalmie est-elle durable? "Tout semble l'indiquer mais il faut rester prudent. Des surprise sont toujours possibles", précise René Pallincourt. La Confédération nationale des administrateurs de biens (CNAB), qui prend en compte les nouvelles locations, reste bien plus sceptique, tablant sur une hausse annuelle de 6,2% des loyers.Hausse des prix pour l'UNPIA contre courant des études de conjoncture citées ci-dessus, celle publiée par l'Union nationale de la propriété immobilière (UNPI), qui représente les propriétaires privés, fait état d'une hausse de 4,7% des loyers depuis le début de l'année. Cette progression intervient après deux année de décélération de la progression des baux. Cette hausse est encore plus sensible en cas de relocation du logement, c'est à dire lorsqu'un changement de locataire se produit (+6,3%). Entre 1998 et 2005, les loyers affichent une hausse de 4,1% en moyenne par an. Comme la Fnaim, l'UNPI constate également des disparités régionales. Ainsi, si le prix du mètre carré moyen à la location s'élève à 10,8 euros au niveau national, il atteint respectivement 6,9 euros et 7 euros en Franche-Comté et dans le Limousin. Les sommets sont atteints dans la région PACA et dans la capitale, régions dans lesquelles le prix du mètre carré à la location s'élève respectivement à 11,2 euros et 16,8 euros. "Ces écarts - outre la loi de l'offre et de la demande - s'expliquent par les différences de pouvoir d'achat des ménages selon les régions. Un pouvoir d'achat qui est à la mesure de ce que sont les perspectives économiques de chaque région", explique Michel Mouillart, professeur à l'université de Nanterre Paris X. "Toutefois, le rattrapage se poursuit entre les métropoles régionales et la capitale", ajoute-t-il.

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