Plus le marché du logement est actif, plus la vacance des logements est importante

Alors que le logement sera un thème majeur de la campagne présidentielle, mais également de la conférence sur l'emploi et les revenus qui se tiendra le 14 décembre prochain, le ministère du Logement vient de rendre public une étude sur la vacance des logements en France. Les auteurs de l'étude, Annelise Robert et Claire Plateau, indiquent tout d'abord qu'un "minimum de vacance est incompressible pour permettre à la fois la fluidité des parcours résidentiels et l'entretien du parc de logements" et que cette vacance "est nécessaire au fonctionnement du marché du logement". Celle-ci est "plus forte là où le marché du logement est actif". Résultat: elle concerne davantage les villes que les campagnes, les centres-ville que les périphéries, plus souvent habités par des locataires dont la durée d'occupation moyenne est plus courte que celle des propriétaires.

A côté de cette vacance frictionnelle, existe également une vacance structurelle qui se caractérise par une durée plus longue et concerne les logements proposés à la location ou à la vente, mais hors marché car inadaptés à la demande (inconfortables, obsolètes, dévalorisés, etc.), mais aussi des logements qui ne sont plus proposés à la location ou à la vente car en travaux de rénovation ou dans une situation d'attente.

Selon l'enquête logement 2002, 23% des ménages ayant un logement inoccupé n'en donnent aucune raison. Un tiers évoque le temps nécessaire pour faire des travaux. Plus souvent, dans les pôles urbains que dans les espaces à dominante rurale, l'inoccupation passagère entre deux occupants est évoquée (30% contre 15%). Par contre, l'inoccupation est plus souvent expliquée par les difficultés à réunir le budget nécessaire pour faire des travaux dans les milieux ruraux qu'en ville (29% contre 20%). "C'est sans doute la raison pour laquelle la probabilité d'avoir un logement vacant est plus élevée pour les ménages les moins aisés que pour les plus aisés (20% contre 6%).

Caractéristiques des logements vacants
Selon la dernière enquête logement, le parc de logements vacant est ancien: 55% ont été construits avant la deuxième guerre mondiale, contre un tiers seulement pour les résidences principales. Ce sont plus souvent des logements petits: un quart n'ont qu'une pièce et comptent moins de 35 mètres carrés, contre seulement 8% des logements pour l'ensemble du parc. Ces logements sont également peu confortables: 23% sont sans confort et 29% ont un confort partiel, contre respectivement 6 et 21% pour l'ensemble des résidences principales. Par ailleurs, "les propriétaires âgés de plus de 75 ans, sans doute moins vigilants pour la gestion de leur bien, ont 25% de chances de plus d'avoir un logement vacant", indique l'étude.

Pour estimer le parc de logements vacants, les fichiers EDF - permettant de connaître le nombre de branchements non activés -, sont un outil de suivi conjoncturel important. Ils permettent également de calculer le taux de rotation, comme le rapport entre le nombre de réabonnements rapportés au parc total de logements. Si depuis 2003, les fichiers EDF montrent que les taux de vacances étaient à leur plus bas niveau de la décennie, avec une baisse particulièrement forte dans les grandes unités urbaines, indique l'étude, depuis la mi-2003, la vacance augmente et "il semble que le marché du logement se détende. La baisse des taux de vacance est interrompue".

Ces résultats s'expliquent par l'importance des nouveaux branchements de logements neufs. Le parc de logements branchés à EDF augmente en moyenne de 1,1% sur 2004-2005, plus rapidement qu'entre 1999-2003 (1%). Cette détente semble inégale sur les territoires: sensible dans les petites unités urbaines, elle est en revanche plus limitée dans les plus grandes, notamment en Ile-de-France. Les tensions demeurent fortes, tant à Paris que dans ses couronnes ou à sa périphérie. La vacance augmente à peine, voire baisse loin du centre, là où bon nombre de ménages franciliens reportent leur demande pour faire face à la baisse des prix immobiliers.

2,8% de vacance dans le parc social
Selon les enquêtes menées auprès des bailleurs sociaux dans le parc locatif social, la vacance dans le parc social est restée stable à un niveau très bas, voisin de 2,8% depuis cinq ans. Au 1er janvier 2004, 45% des logements vacants l'étaient depuis moins de trois mois. Cette vacance, proche de la vacance frictionnelle qui est le temps nécessaire pour retrouver un locataire, peut difficilement baisser davantage.