120% depuis 1997! Jamais le prix de l'immobilier n'avait autant augmenté, et sur une période aussi longue. Ces chiffres ont été rappelés en début de semaine par le Gouverneur de la Banque de France, Christian Noyer, lors de la remise du rapport annuel de la banque centrale au Président de la République. Rien d'étonnant à ce que les Français doivent désormais s'endetter massivement, et pour une période de plus en plus longue, pour acquérir un bien immobilier.

Pour le Gouverneur, la situation est même devenue inquiétante avec un endettement qui représente aujourd'hui 64% de leur revenu disponible contre seulement 49% en 1995. Tout retournement du marché immobilier risque d'avoir des conséquences catastrophiques. Une perspective que la plupart des observateurs jugent peu probable, pour plusieurs raisons.

Tout d'abord, les Français placent toujours l'acquisition d'une résidence principale au premier rang de leurs priorités, la demande ne risque donc pas de se tarir du jour au lendemain. Par ailleurs, beaucoup de Français sont encore mal logés. Enfin, la construction de logements reste inférieure à la demande, ce qui exclut l'éclatement d'une bulle immobilière qui n'existe pas. En revanche, il existe bien un risque d'éclatement de la bulle financière qui s'est créée autour de l'immobilier.

Le niveau des taux d'intérêts, historiquement bas, a conduit les banques a financer massivement leurs clients. Le crédit immobilier est dans le secteur bancaire un des domaines où la concurrence est la plus vive. Le crédit immobilier est en effet un produit d'appel pour tous les réseaux qui captent ainsi une nouvelle clientèle. Ici, il n'y a pas de secret, il faut "être dans le marché" au risque de se faire distancer. La bataille des taux est radicale. Si bien qu'au moment où les taux remontent, les Français peuvent toujours s'endetter à des prix attractifs.

Quant à savoir si les banques gagnent de l'argent, c'est une autre histoire... Le prédécesseur de Christian Noyer, Jean-Claude Trichet, lors de la dernière crise de l'immobilier, au début des années 90, avait vivement encouragé les banques à faire preuve de prudence et à ne pas sacrifier excessivement leurs marges. C'était il y a un peu plus de dix ans. Autant dire une éternité!

Bien sûr, les banques conçoivent leur relation client dans son ensemble et sur la durée. Ce qu'elles ne gagnent pas sur le crédit immobilier, elles le récupèrent sur d'autres services (assurances, produits d'épargne, moyens de paiement...). Mais elles peuvent aussi tout perdre si leur client ne peut plus rembourser son prêt. Le principal danger ne réside en effet pas dans la concurrence sur les taux ou sur les marges réduites à leur plus simple expression, mais dans des critères d'appréciation des risques qui se relâchent.

Jusqu'à présent, le remboursement du prêt immobilier ne devait pas dépasser le tiers des revenus. Il semble que quelques réseaux, encore ponctuellement, assouplissent cette règle pour mieux faire "passer" quelques dossiers et ne pas le laisser filer à la concurrence. Pour les banques, il est temps de faire preuve de prudence. Les beaux jours de l'immobilier (crédit facile et prix en hausse) sont peut-être terminés.