Le cabinet d'expertise comptable Ethix vient de livrer son rapport très attendu sur le projet de rapprochement entre le Crédit Foncier et Nexity. Réalisé à la demande des syndicats et du comité d'entreprise du Crédit Foncier, ce rapport est accablant, et critique fortement le projet de l'Écureuil d'apporter le Foncier à Nexity en contrôlant 51,5% du nouvel ensemble au maximum.

Ethix indique ainsi que le montage envisagé "ne fait pas apparaître de synergies industrielles évidentes à ce stade d'information". En outre, il comprend des risques "non négligeables" et la "Caisse Nationale des Caisses d'Épargne (CNCE) ne déploie pas les moyens financiers nécessaires à cette opération, conduisant à un montage juridique peu orthodoxe et un valorisation du Crédit foncier surprenante", ajoute le cabinet d'experts.

Le cabinet met ainsi en avant le fait que la valorisation actuelle de Nexity, dont le métier, la promotion immobilière, est en haut de cycle, implique un risque financier pour le Crédit foncier.

En outre, tandis que le montage consiste à apporter le Crédit foncier à Nexity, cela a pour effet de faire du Crédit foncier la filiale de Nexity, "une situation inédite à ce jour" et qui pose de nombreux problèmes, selon Ethix.

Le cabinet d'expertise a fait la liste des avantages et inconvénients de la fusion pour les différents protagonistes du dossier. Les avantages pour Nexity semblent plus importants que pour le Crédit Foncier. Nexity bénéficiera d'un impact relutif important pour ses actionnaires actuels "du fait de la faible valorisation du Crédit foncier".

Par ailleurs l'affiliation du Crédit foncier à la CNCE garantit Nexity contre les difficultés financières éventuelles du marché foncier. Pour Nexity, cette fusion a aussi pour avantage d'élargir sa base d'activités, avec une diminution du risque, qui est très élevé dans l'immobilier.

En revanche, du côté des inconvénients, le cabinet relève le changement probable du statut de la société commerciale de Nexity en compagnie financière "nécessitant de se soumettre à la réglementation prudentielle".

Pour le Crédit foncier, le rapport stipule que celui-ci gagnerait de cette fusion en obtenant la stabilisation de son périmètre dès lors que la structure est cotée en Bourse. Mais les inconvénients sont pour leur part plus nombreux: ainsi, au niveau financier, le montage qui consiste à faire du Crédit foncier une filiale de Nexity a pour effet de "nuire à son image et à son coût de refinancement".

Au niveau commercial, le Crédit foncier pourrait en outre souffrir de sa relation étroite avec le métier de promoteur. "Nexity et ses filiales d'agences immobilières pourraient augmenter leur prescriptions auprès du Crédit foncier", souligne le cabinet, mais cette situation pourrait à l'inverse faire "fuir" d'autres prescripteurs.

Enfin pour la CNCE, cette alliance a pour avantage de prendre le contrôle d'une instance cotée sans apport financier.

En tout état de cause, Ethix est des plus perplexes vis-à-vis de ce projet. "Ce projet nous apparaît pour le moins surprenant", explique ainsi le cabinet, alors que "la capacité bénéficiaire du Crédit foncier est nettement plus élevée que celle de Nexity et que le niveau de risque de l'activité de Nexity est très supérieur à celui du Crédit Foncier".

La "sous valorisation relative du Crédit foncier, la distribution d'un dividende exceptionnel aux actionnaires de Nexity, le fait que le Crédit foncier devienne filiale du promoteur, et le moment choisi nous apparaissent incompréhensibles", conclut le cabinet.