La Tribune
Investir dans un appartement, acheter sa maison est un rêve. Mais aussi une bonne opération financière si l'on en croit la sagesse populaire, car il vaut mieux rembourser un prêt que payer un loyer. C'est effectivement vrai si les prix de l'immobilier montent ou restent stables. C'est faux lorsqu'ils baissent.
Contrairement à l'idée répandue, l'investissement immobilier n'est plus un investissement transgénérationnel. Un bien immobilier se revend en moyenne tous les 8 ans, c'est évidemment moins vrai pour la résidence principale, que pour la résidence secondaire ou l'investissement locatif. Les motifs de revente de l'immobilier de loisir ou locatif sont ceux de l'investisseur : besoins de liquidité ou arbitrage. La vente de la résidence principale est motivée par les nécessités de la vie : besoin de confort, déménagement ou divorce.
Pour illustrer le mécanisme de ce piège, prenons une situation "moyenne". Celle d'un jeune foyer qui bénéficie, début 2006, d'un prêt sans apport de 200.000 ⬠sur 25 ans à un taux de 4,5% (incluant l'assurance), ce qui lui demande de rembourser des mensualités de 1.111 â¬. En 2014, au bout de 8 ans, il n'aura remboursé que 21% du capital (41.698 â¬). Il aura acquitté 65.021 ⬠d'intérêts, soit l'équivalent d'un loyer mensuel constant de 677 â¬. Imaginons qu'à ce moment là, le jeune foyer, désormais bien installé dans la vie, soit obligé de mettre son bien immobilier à la vente, il devra rembourser 79% de l'emprunt, soit 158.302 â¬.
Si les prix de l'immobilier baissent pour revenir en 2014 au niveau des prix de l'immobilier du premier trimestre 2003 (indice INSEE : 119), en ayant acheté le bien début 2006 (indice : 178) pour 200.000 â¬, il vaudra seulement 133.707 ⬠(200.000 x 119/178) sur le marché immobilier de l'année 2014, alors qu'il restera à rembourser 158.302 â¬.
Par conséquent, dans l'hypothèse d'une revente du bien dans 8 ans et d'une baisse modérée des prix immobiliers, ce jeune foyer va se retrouver pris au piège. S'il souhaite déménager, il sera contraint de faire une moins-value et de réemprunter pour acquérir un nouveau bien. Ou alors il devra louer son bien pour devenir locataire, alors que son rêve était de devenir propriétaire ! S'il désire liquider les biens de la communauté, la séparation sera encore plus douloureuse, car il devra partager la moins-value (24.595 â¬) résultant de la vente du bien (133.707 â¬) et du remboursement de l'emprunt (158.302 â¬).
Ce piège est encore plus terrible si l'emprunt est fait sur une durée de 50 ans. Certes, les mensualités ne seront que de 838 â¬, mais au bout de 8 ans, le jeune foyer aura acquitté 70.286 ⬠d'intérêts, soit l'équivalent d'un loyer mensuel constant de 732 ⬠et il lui restera encore à rembourser 189.763 â¬.
L'acquisition d'un bien ne doit pas être exclusivement motivée par les facilités d'emprunt ou les avantages fiscaux, elle doit d'abord être dictée par la valeur du bien. Comme pour tous les actifs, les prix de l'immobilier fluctuent à la hausse, mais aussi à la baisse. Il faut parfois savoir attendre, c'est d'ailleurs l'une des qualités de l'investisseur.
Par nature, l'immobilier est un actif peu liquide. Il l'est encore moins lorsque les prix baissent puisqu'il bloque les initiatives. Aujourd'hui l'arbitrage entre achat et location mérite réflexion.
La location a encore de beaux jours devant elle.
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