La Tribune
L'agence de notation financière Standard & Poor's (S & P) publie ce mercredi une étude sur l'évolution du marché et des prix dans l'immobilier en Europe. Elle affiche une certaine inquiétude. Selon elle, le retournement des marchés immobiliers touchera plus durement les pays où la bulle s'est le plus développée. En Espagne et au Royaume-Uni, la correction sera particulièrement sévère, voire douloureuse.
"Au Royaume-Uni, nous n'anticipons pas de rebond au second semestre, mais des prix relativement stables en 2008 et en légère croissance, de 4 % environ, en 2009. La crise financière et le ralentissement économique exacerbent la détérioration du rapport entre le prix moyen du logement et le revenu des ménages. Ce ratio était de 3,4x au dernier trimestre de 2007, contre 2,4 fois à la même époque en 2000."
S & P souligne que "la montée des prix a incité les ménages à emprunter plus. La charge des intérêts représente désormais plus de 20 % du revenu en moyenne, un niveau proche de celui atteint lors de la crise immobilière de 1988. Les chocs provoqués par une hausse des taux d'intérêt peuvent se corriger relativement rapidement. Un retour du ratio prix/revenus à 2,5x nécessiterait en revanche une chute des prix de 27 %, soit une correction de l'ampleur de celle attendue aux Etats-Unis".
D'autant qu'outre-Manche, First Direct, filiale (fort de 1,2 million de clients et accessible uniquement par téléphone et Internet) de la grande banque britannique HSBC, connue pour proposer des taux beaucoup plus bas que ses concurrents, a annoncé ce mercredi qu'elle suspendait temporairement l'octroi des prêts immobiliers aux nouveaux clients. Elle souligne qu'elle croule sous les demandes, cinq fois plus que la normale, depuis quelques semaines et a besoin d'une pause pour les traiter.
Signe supplémentaire de cette tension sur le marché, la banque Natwest et sa maison-mère Royal Bank of Scotland, et la société mutualiste de crédit foncier Kent Reliance ont annoncé aussi ce mercredi qu'elles relèvent d'un quart de point des taux appliqués à leurs clients qui avaient souscrit des emprunts à taux variables (à 6,45% pour les deux premières et 7,59% pour la dernière). On se souvient que la banque spécialiste de l'immobilier Northern Rock a failli tomber en faillite suite à la crise du subprime et a dû être nationalisée en catastrophe par Londres, avec une montagne de dettes à l'égard de la Banque d'Angleterre, la BoE (Bank of England).
Un pays a l'air d'inquiéter encore plus Standard & Poor's : c'est l'Espagne. "Nous estimions en août 2005 que la surchauffe du marché résidentiel était insoutenable et pouvait provoquer un effondrement du marché. Aucun ralentissement ne s'est opéré dans les 18 mois qui ont suivi et le parc de nouveaux logements est aujourd'hui pléthorique".
Du coup, l'agence de notation dit s'attendre à "une baisse très forte de l'activité dans les 12 à 18 mois et une croissance négative des prix (0 à -5 %). Une baisse de 20 % signifierait un ajustement de l'activité à la démographie, mais après une phase d'expansion de l'ampleur de celle qu'a connu le pays, on ne peut exclure une correction plus sévère encore.
Sur 12 mois, le nombre de transactions a baissé de 27 % (à janvier 2008) et celui des permis de construire de plus de 40 % (à septembre 2007). Or l'économie espagnole est particulièrement dépendante du secteur de la construction. Il représente 20 % des emplois créés depuis 2000 et, pour le résidentiel, 10 % du PIB en 2007".
L'étude souligne aussi les risques qui pèsent en la matière sur l'Irlande. Elle indique en effet que la correction y aura "un fort impact sur le secteur de la construction et sur la croissance économique en général en 2008. Annualisée, la baisse des prix entamée à la mi-2007 s'établissait à 8 % en janvier 2008. Nous estimons que les prix baisseront de 6 % cette année, puis resteront à peu près stables en 2009."
D'où un impact négatif sans doute fort sur la croissance puisque l'agence rappelle que "le secteur de la construction représente environ 25 % du PIB irlandais et 13 % des emplois. La croissance économique tombera à 2,3 % en 2008 et à 2,9 % en 2009, contre 7,5 % de 1994 à 2006."
Pour la France en revanche, S & P estime que "par comparaison, les perspectives sont favorables. Stables ou en légère baisse en 2008, les prix devraient, à moyen terme, renouer avec leur niveau de croissance du milieu des années 1990, aux alentours de 3 %. Après un pic de 443.000 en septembre 2006, le nombre des mises en chantier se maintien entre 410 000 et 430.000 par an, ce qui indique que une poursuite du rééquilibrage entre l'offre et la demande".
La hausse des prix ralentit en France dans l'ancien
Les prix des logements anciens ont augmenté de 0,4% en moyenne au quatrième trimestre 2007 en France, après une hausse de 2,7% au trimestre précédent, selon l'indice provisoire Notaires/Insee publié ce mercredi. Sur les 12 derniers mois, la hausse atteint 5,7%, comme au troisième trimestre. Au quatrième trimestre, les prix des appartements ont augmenté de 1,3% par rapport aux trois mois précédents alors que ceux des maisons ont baissé de 0,4%. Sur les douze derniers mois, la hausse atteint 6,3% pour les appartements et 5,1% pour les maisons. En Ile-de-France, les prix des logements anciens ont augmenté de 0,8% au quatrième trimestre (+2,0% pour les appartements, -1,1% pour les maisons) après une hausse de 2,6% au troisième trimestre. Sur un an, le prix des appartements en Ile-de-France a augmenté de 8,2% et celui des maisons de 5,2%, après +5,5% et +7,3% respectivement au troisième trimestre.
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