Et si le meilleur moyen de profiter d?une forte décote en immobilier était d?acquérir des actions de foncières cotées européennes? C?est le raisonnement étayé que fait l?analyste de la société de gestion Acofi. Son point de départ: la contradiction entre la sous-valorisation de ces entreprises en Bourse et la valeur de leurs immeubles. La décote moyenne actuelle de ces véhicules boursiers atteint en effet 18% par rapport à leur actif net réévalué (ANR). «L?observation historique des prix de cession des immeubles comparés à leurs valeurs d?expertise nous amènent pourtant à un constat rassurant: les foncières font en moyenne des plus-values confortables lorsque elles arbitrent leurs actifs», souligne l?analyste d?Acofi.

Les marchés prêts à corriger ce paradoxe?

Reste à savoir si les marchés financiers sont décidés à valoriser ce décalage et rendre à César ce qui lui est dû. Après un premier semestre relativement satisfaisant, le marché de l?investissement de bureaux est en pleine décélération depuis la rentrée. D?où la crainte d?une correction sur les valeurs cotées. Or, il faut bien en convenir, un tel mouvement n?est pas intervenu. Les principales foncières cotées ont même poursuivi leur mouvement de hausse entamé au printemps dernier. Mieux: Gecina, pourtant confronté à de nombreux rebondissements plutôt inconfortables au sein de son actionnariat espagnol, vient de voir ses notes de crédit relevées par Standard & Poor's. L?agence de notation a en effet relevé les notes de crédit à court et long termes de l?entreprise française. L'agence de notation a souhaité prendre en compte l'amélioration du profil de risque financier du groupe grâce à l'assainissement de son bilan et à l'évolution de sa politique financière. Dans un communiqué, la foncière a indiqué que les économies engendrées par le relèvement de la notation sont estimées à 7 millions d'euros en 2013 et à environ 20 millions d'euros à l'horizon 2017.

Priorité aux actifs "primes"

De l?avis du spécialiste d?Acofi, les principales foncières européennes ne sont guère touchées par cette baisse de tension car elles sont toutes à la tête d?actifs «primes», c'est-à-dire de grande taille, bien situés, entièrement rénovés et aux normes environnementales. Seuls les actifs «secondaires» sont aujourd?hui boudés par les investisseurs, actifs que ces sociétés ont commencé à céder voici deux ans. «Dans une hypothèse de liquidation progressive du patrimoine, la plus-value pourrait être significative sur la base de la décote actuelle du secteur (+10% sur la valeur du patrimoine et près du double sur les fonds propres)», assure l?auteur de l?analyse, Paul Reuge. Sauf toutefois en cas de cession en bloc du patrimoine ou lors d?un changement de contrôle, favorisant un prix de «gros» souvent défavorable au vendeur (une décote de 4,5% par rapport à la valeur d?expertise est constatée en moyenne).

Aucun problème pour se refinancer

La décote actuelle des foncières est d?autant plus surprenante que ces sociétés se sont largement désendettées depuis 2008 et qu?elles n?ont aucun problème de financement ou refinancement. Il n?y a qu?à voir avec quel succès elles procèdent à des levées de fonds obligataires depuis cette période pour s?en convaincre. Parmi les foncières françaises, les plus endettées (en termes de LTV, endettement par rapport aux actifs) sont la Société de la Tour Eiffel (plus de 60%), Foncière de Murs (60%), Foncière des Régions (60%) et Altarea (55%). La moyenne européenne se situe à 45% contre 47% en 2011.
Dans ce contexte plutôt favorable, difficile de ne pas imaginer un potentiel de hausse intact pour ces valeurs, ne serait-ce que dans la perspective d?une revalorisation de leur patrimoine respectif.