La recomposition du capital des foncières prend forme

L?heure de la recomposition du paysage des foncières cotées a-t-elle sonné ? Les spécialistes du secteur l?anticipent depuis un bon moment. Et il faut d?ailleurs remarquer que plusieurs opérations, et non des moindres, ont déjà été scellées ces derniers mois. On doit ainsi citer les rapprochements de Silic avec Icade, l?OPA de Cofitem/Cofimur sur Foncière Paris France, le rachat de 28% de Klépierre par l?américain Simon Property ou plus anciennement, l?acquisition de 7,5% de Foncière Lyonnaise par Unibail Rodamco, sans oublier l?entrée de cette même Foncière Lyonnaise à hauteur de 30% dans SIIC de Paris.

De fortes décotes par rapport à la valeur d'actif net

Il faut dire que la période est plutôt propice à de possibles recompositions. Toutes les foncières cotées ont vu leur cours de Bourse baisser dans de fortes proportions. A tel point qu?elles se négocient aujourd?hui avec d?importantes décotes par rapport à leur valeur d?actif net (ANR). La palme revient à Gécina avec une décote de 24% (au regard des cours enregistrés fin mars), devant Icade (20%), Klépierre (18%) ou Foncière des régions (17%). Seul Unibail-Rodamco peut se flatter d?être valorisé avec une prime par rapport à ce même ANR, celle-ci atteignant 16%. Un niveau de valorisation moyen d?ailleurs conforme aux normes européennes puisque les foncières du vieux continent se négocient, elles aussi, avec un même niveau de décote moyen.

« Cette situation s?inscrit en outre dans un contexte fondamental de très bonne qualité, convient Pierre Dinon, responsable de la gestion de l?immobilier coté chez Allianz Global Investors France. Avec notamment un taux de rendement du dividende moyen de 6%, des niveaux de loyers très résistants, des taux de vacances historiquement bas et un endettement moyen très raisonnable ».

Les investisseurs étrangers à l'affût

Du coup, nombre de professionnels du secteur regardent de très près d?éventuelles opérations à réaliser. Ils sont d?autant plus convaincus de l?urgence à agir que les investisseurs étrangers et pas forcément européens ont commencé à pointer leur nez. Comme en témoigne l?acquisition du bloc de titres Klépierre par l?américain Simon Property, acteur que l?on n?avait jamais vraiment vu en France. Manifestement, c?est surtout le secteur des centres commerciaux qui risque de bouger en premier. Ainsi l?opération Klépierre n?est pas anodine.

Certes BNP Paribas, actionnaire historique de cette foncière spécialisée dans l?immobilier commercial était vendeur compte tenu des impératifs draconiens de Bâle III imposant des niveaux importants de fonds propres pour résister à toute crise systémique. Mais la rapidité avec laquelle la banque a réussi à vendre ce bloc témoigne de l?appétit des investisseurs pour ce type d?actifs. « Les prochaines transactions auront très certainement lieu sur ce créneau », augure ainsi Pierre Dinon. Et de citer la récente décision du britannique Hammerson de céder tous ses actifs de bureaux pour se concentrer sur les centres commerciaux. Unibail-Rodamco, de son côté, a également prévu de faire le forcing du côté des centres de plus de six millions de visiteurs. Quant à Mercialys, la foncière de Casino, elle envisage de réduire le nombre de ses centres commerciaux de façon à se concentrer sur ceux présentant le plus fort potentiel.

Une recomposition à l'échelle européenne

De l?avis de nombreux spécialistes, la recomposition qui se profile se fera à l?échelle européenne. Pour eux, Unibail-Rodamco ne devrait ainsi pas rester inactif. D?autant qu?il a le ratio d?endettement (LTV) le plus bas du secteur en France et qu?il a encore très récemment réussi à lever des fonds supplémentaires. S?il ne peut pas prétendre à l?autre bout de la participation de BNP Paribas dans Klépierre avant un an (la banque s?est engagée à conserver son bloc de 22% restant pendant cette période), le groupe dirigé par Guillaume Poitrinal pourrait éventuellement jeter son dévolu sur le néerlandais Corio. D?autres petites foncières spécialisées dans le secteur pourraient aussi voir leur tour de table évoluer. Comme celui de Patrimoine & Commerce qui vient de s?adjoindre les services de Christophe Clamageran, l?ex patron de Gécina.

Des fondamentaux solides

Ces perspectives de recompositions vont-elles réussir à dynamiser le cours de ces foncières ? D?une manière générale, elles ont assez bien commencé l?année, suivant en cela le parcours des bancaires. Il faut dire que les sociétés immobilières sont traditionnellement associées aux valeurs financières, même si dans la réalité leurs activités n?ont rien à voir. Vu la solidité de leurs fondamentaux, elles n?ont certes pas grand-chose à craindre ces prochains mois. « Le simple taux de rendement immobilier est supérieur à l?OAT 10 ans, les premiers oscillant entre 4,5 et 6% contre 3% pour le taux sans risque français », souligne Pierre Dinon. L?éventualité d?une refonte du capital de telle ou telle foncière sera la cerise sur le gâteau.