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OUI : les chiffres masquent la réalité

Les chiffres des notaires, bien que fiables, ne traduisent pas les récentes tendances du marché. D'abord, parce que l'indice est calculé à partir des actes de vente notariés alors que le prix a été négocié trois mois auparavant. Ensuite, parce que, par définition, on ne peut mesurer que les biens... vendus ! De fait, les volumes ont baissé, selon les notaires, de 12 % au premier trimestre. « Depuis le début de l'année, la dynamique a changé, estime Sébastien de Lafond, président de Meilleursagents.com. Contrairement à 2010, les prix ne montent plus de manière indiscriminée. Les biens de qualité coûtent toujours plus cher, mais les autres ont du mal à partir. » Le site spécialisé constate d'ailleurs un doublement des délais de vente, de 20 à 40 jours, depuis janvier. Et la hausse mensuelle d'avril atteindrait 0,85 % contre 2 % en janvier et février. Cet écart entre les prétentions des vendeurs et l'attentisme des acheteurs expliquerait, selon lui, la baisse des volumes. D'ici six à douze mois, il estime que les vendeurs seront prêts à baisser leur prix.

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NON : il n'y a pas de bulle spéculative

Les risques de krach sont souvent liés à l'existence d'une bulle spéculative. Il ne semble pas que ce soit le cas à Paris, où l'on achète surtout sa résidence principale, voire secondaire (pour les étrangers notamment). Pour l'Insee, la hausse provient donc d'un déséquilibre de la « sphère réelle ». De fait, l'immobilier parisien est peu attractif pour l'investisseur locatif. Les prix ayant augmenté bien plus vite que les loyers, la rentabilité locative brute peine à dépasser les 2 %, contre 4 %, voire 6 % en province. Le risque de ne pas trouver de locataire ou de ne pas pouvoir revendre y est en revanche plus faible. Avec la crise de confiance sur les placements financiers, la part des investisseurs à Paris serait passée de 15 % à 20 % l'an passé et retomberait doucement. Insuffisant, donc, pour parler de bulle spéculative.

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OUI : trop d'acquéreurs ont disparu

Flambée des prix et remontée des taux de crédit obligent, la structure des acheteurs s'est modifiée. Depuis l'été 2010, les réseaux d'agences constatent la disparition des primo-accédants sur Paris. Empruntis.com a analysé, pour « La Tribune », le profil en 2010 de l'acheteur parisien : son foyer a gagné en moyenne 7.826 euros net par mois, contre 5.479 euros en Île-de-France et 4.634 euros au niveau national. Et son apport personnel atteignait 145.197 euros, contre 47.091 euros en France. Un chiffre qui prouve que seuls les propriétaires, qui profitent de la hausse, peuvent racheter à Paris. « Les 3 pièces et au-delà représentent désormais plus de 50 % des ventes, au lieu de 40 % traditionnellement. Nous sommes dans un marché de troc, fonctionnant en vase clos », tranche Sébastien de Lafond. Difficilement tenable à moyen terme.

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NON : la capitale ne peut pas s'étendre

Paris fait figure d'exception en Europe, voire dans le monde. Contrairement à Londres, Berlin, etc., la capitale française est encerclée par le périphérique. L'offre reste donc identique, avec peu de programmes neufs, pour une demande toujours croissante. Or, lorsque le marché se grippe, ce sont les quartiers les plus éloignés qui sont les premiers touchés. C'est d'ailleurs le cas si l'on regarde le Grand Paris : la première couronne commence à stagner, et plusieurs communes du 93 et du 94 sont en baisse (Noisy-le-Grand, Créteil, Champigny-sur-Marne). Les riches acquéreurs soutiennent donc les prix de Paris intra-muros, comme ils soutiennent ceux du centre de Londres, ou de Manhattan.