Immobilier d'entreprise (2) - Le marché des bureaux d'Ile de France

Une forte demande pour les petites et moyennes surfaces : le marché d'Ile-de-France a bénéficié en 2011 du dynamisme du segment des petites et moyennes surfaces. Ainsi, le nombre total de transactions a fortement augmenté en 2011 (2 590 contre 2 264 en 2010) tandis que le volume total des mouvements inférieurs à 4 000 m² a progressé de 25 % d'une année sur l'autre. Le rôle décisif des grandes transactions ne s'est pas non plus démenti, en dépit du recul de leur part dans la demande placée totale, passée de 51 % en 2010 à 45 % en 2011. L'augmentation du nombre de ventes utilisateurs est un autre élément marquant de 2011. Celles-ci ont totalisé 377 017 m², soit plus du double du volume enregistré en 2010, tendance à l'acquisition qui pourrait se prolonger en 2012 en raison de l'évolution des normes IFRS.

Paris reste le moteur du marché francilien : en 2011 la demande placée a augmenté dans la plupart des secteurs géographiques d'Ile-de-France. Certains marchés se sont plus particulièrement distingués, comme Paris Centre Est où le volume placé a bondi de 26 % sur un an. Le Nord connaît une progression encore plus importante (+136 %) avec 248 295 m2 placés, record qu'il convient toutefois de relativiser compte-tenu du projet de regroupement de SFR à Saint-Denis. Le marché de la capitale apparaît, par contraste, remarquablement stable et solide. Ainsi Paris intra-muros a concentré 39 % de la demande placée en 2011, part élevée reflétant la hausse de la commercialisation de petites et moyennes surfaces et le nombre toujours conséquent de mouvements supérieurs à 4 000 m² (30 en 2011 contre 32 en 2010).

Une forte hausse du loyer prime[1] : s'établissant à 838 ?/m²/an, le loyer prime d'Ile-de-France est en hausse de 10 % sur un an. Ce rebond traduit la demande soutenue des utilisateurs les plus à même de payer le prix fort pour une implantation dans les beaux quartiers de Paris, dans un contexte de forte pénurie de l'offre restructurée de qualité. Les valeurs locatives se sont par ailleurs maintenues à des niveaux élevés dans des secteurs où les opportunités d'immeubles neufs ou d'actifs de seconde-main de qualité sont rares (Paris Centre Est). Elles ont aussi résisté de façon remarquable à La Défense, du fait du succès de la tour First. De façon générale, les mesures d'accompagnement restent un élément clé du marché. Comme dans les quartiers les plus prisés de la capitale, la raréfaction inéluctable de l'offre de qualité devrait toutefois affecter, à court terme, les conditions de négociation entre bailleurs et locataires dans d'autres secteurs.

Une absorption rapide de l'offre de qualité : 3 720 902 m² de bureaux sont disponibles à moins de six mois en Ile-de-France à la fin de 2011, soit une baisse de 8 % sur un an. C'est le niveau élevé de la demande dans la capitale surtout qui a tiré à la baisse le volume total de l'offre disponible. Ainsi, l'offre a diminué de 14 % à Paris entre les 1er et 4e trimestres 2011 quand elle n'a diminué que de 7 % dans le reste de la région. A ces contrastes géographiques s'ajoute une distinction croissante de l'offre en fonction de la qualité des actifs. La volonté des utilisateurs de réduire leurs coûts immobiliers a de fait permis d'écouler une grande partie de l'offre neuve. L'absorption de l'offre de seconde-main est plus lente du fait de la poursuite des libérations de grandes surfaces.

Les prochains mois devraient compromettre le redressement du marché des bureaux d'Ile-de-France, douchant les espoirs de démarrage d'un nouveau cycle immobilier. Le retour des destructions d'emplois et l'aggravation de la crise de la dette souveraine ont de fait assombri l'horizon économique et, exacerbant la prudence des entreprises, devraient peser sur l'évolution de la demande placée en 2012. Contraints de poursuivre la réduction de leurs coûts immobiliers, plusieurs grands utilisateurs continueront toutefois d'absorber les bureaux neufs ou de seconde-main de qualité d'Ile-de-France. Cette évolution profitera aux marchés les plus établis, qui offrent quelques rares opportunités, et aux marchés tertiaires les plus proches de Paris ou de La Défense qui disposent de bureaux neufs à moindre coût et bien reliés aux transports.

[1]Moyenne pondérée des cinq transactions les plus élevées (valeurs locatives faciales) des surfaces > 1 000 m² de l'année en cours.
[2]Transactions > 5000 m² incluant clés-en-main et comptes-propres et excluant les renouvellements