Quel choix de gestion de l'immobilier professionnel pour le chef d'entreprise ?

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Arnaud Beaugendre, Ingénieur Patrimonial Vendyssée Finance

Le chef d'entreprise a deux solutions pour gérer ses biens immobiliers : acheter à travers la structure d'exploitation ou dans le patrimoine privé, en louant l'immeuble à la société d'exploitation. Cette alternative ayant une variante : l'acquisition par une SCI familiale. L'acquisition par la société d'exploitation permettra de constater des charges dans la société qui viendront diminuer le résultat imposable (frais d'acquisition, intérêts d'emprunt, amortissement...). Des gains fiscaux seront obtenus, voire des gains sociaux pour l'entrepreneur exerçant une activité dans une structure non soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) et dont les cotisations sociales sont assises sur la quote-part du résultat leur revenant.

Toutefois, l'inscription au bilan de l'immobilier professionnel peut conduire à brader celui-ci lors de la cession de l'entreprise. De même, la cession isolée soumise aux plus values professionnelles peut coûter cher si les biens immobiliers sont amortis fiscalement. Pour limiter ces risques à la sortie, le mieux est de détenir l'immobilier dans le patrimoine privé en l'isolant dans une SCI. Ce qui permet d'obtenir un complément de revenu à la retraite en le louant, voire de composer des lots entre les différents enfants en cas de transmission. En outre Les plus values de cession de l'immeuble sont exonérées au terme du délai légal de détention si la SCI n'a pas opté pour l'IS.

D'autres modes de détention plus complexes peuvent être envisagés au cas par cas. Comme réaliser l'acquisition en démembrement de propriété par exemple : l'entreprise acquérant l'usufruit temporaire de l'immobilier professionnel et le chef d'entreprise la nue propriété en direct ou via une SCI.

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