En théorie, jauger la qualité d'un bâtiment avant son acquisition et/ou sa revente devrait être une obligation pour tout investisseur immobilier. Dans la pratique, lorsque cette évaluation a lieu, elle se limite souvent aux aspects écologiques. C'est sans doute pourquoi une jeune pousse a décidé de demander à toutes les parties prenantes d'un immeuble de renseigner leurs critères de préférence.
Du courtier au futur occupant, les réponses ainsi fournies sont soumises à un algorithme qui extrait ensuite la substantifique moelle de leurs attentes. « Nous intégrons en effet tous les aspects et pas uniquement les questions d'efficacité énergétique. », explique son Pdg Olivier Mège. « C'est comme si vous aviez 225 personnes qui se réunissent dans une assemblée générale de spécialistes. »
La startup en question, Real Quality Rating, vient de créer un indice, fondé sur l'analyse de 150 caractéristiques communes à 145 immeubles pour une surface totale de 1,1 million de mètres carrés, afin d'identifier des bureaux dits "de qualité". « C'est une information utile, une manière très concrète d'étudier comment la qualité influe sur le prix à la hausse ou à la baisse », explique Olivier Mège.
Améliorer la maîtrise des consommations, une urgence
Le patron de la jeune pousse tire trois enseignements de cette base de données. Il souligne tout d'abord une qualité de bureaux d'un niveau "correct" dont la note moyenne est de 12,45/20. En revanche, « beaucoup d'immeubles ont une faible efficacité énergétique, pointe-t-il. Il est urgent d'améliorer la maîtrise des consommations d'énergie ».
Olivier Mège relève également que les prix des bureaux n'intègrent pas "suffisamment" cette notion de qualité et ne reflètent donc pas nécessairement la situation réelle. « Cela vient du fait que les informations techniques ne sont pas toujours disponibles, avance-t-il. Sans parler des problèmes d'interprétation dès lors que l'occupant y a accès. »
La performance viendra-t-elle de l'obligation prévue par la loi Élan de rénover tout parc tertiaire supérieur à 1.000 m², dont le décret d'application devrait être publié prochainement ? Cela aura un effet "accélérateur", espère le président du Plan bâtiment durable, Philippe Pelletier. « La vraie sanction sera financière et viendra du marché. Lorsque vous vendrez le bien, vous devrez dire ce qui a été fait. Si ce n'est pas le cas, l'acquéreur pourra décoter le prix car il devra avancer l'argent lui-même. »
De l'action et pas seulement de la communication
Il est pourtant urgent d'agir. D'après cet indice de Real Quality Rating, 15% des bâtiments sont considérés par les sondés comme "vétustes" voire "obsolètes". Aussi Olivier Mège espère-t-il que cette disposition réglementaire encouragera, voire engendrera une "dynamique positive".
« En réalité, j'ai l'impression que, lorsque les investisseurs parlent de RSE, ils l'envisagent sous un angle marketing et reporting, tempère aussitôt le Pdg de la startup. Or, il faut des prises de décision, et pas seulement de la communication ! »
A l'heure où l'impératif de la transition écologique s'impose enfin dans les parcs immobiliers neufs et existants, les gestionnaires d'actifs seraient bien inspirés de prendre ce virage et d'écouter les recommandations de leurs utilisateurs.
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