Investir dans la pierre locative ? Oui, mais en province

Encadrement des loyers, forte évolution du dispositif Scellier, frilosité des banques, l'investissement locatif est soumis à rude épreuve. Pour autant, si l'investisseur sait être sélectif, la pierre demeure un investissement attractif.

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Avenir, les investisseurs du secteur immobilier ont sans doute du mal à garder le cap, d'autant que nombre d'entre elles auront un impact plus ou moins direct sur l'investissement locatif. Ainsi, si le gouvernement a affiché une réelle priorité pour l'accès au logement, il a annoncé une série de mesures allant de l'encadrement des loyers à la création d'un nouveau dispositif de type Scellier Social, en passant par la possibilité pour le secteur public de céder du foncier avec une forte décote. Et il ne faut pas oublier les changements en matière de fiscalité, comme la hausse des prélèvements et la modification de la taxe sur les plus-values.

 

La faible conséquence de l'encadrement des loyers

Dans un tel contexte, la question de la rentabilité des investissements immobiliers se pose d'autant plus que celle-ci a baissé ces dernières années en raison de l'augmentation des prix des biens immobiliers. « Il y a une dizaine d'années, l'investissement locatif affichait une rentabilité d'environ 6 %, celle-ci est descendue maintenant en moyenne à 4 % », précise Patrick Chappey, directeur de Gererseul.com. Or, cette rentabilité pourrait bien subir une nouvelle érosion du fait de l'encadrement des loyers. La mesure entrée en application au 1er août dernier concerne 27 villes en France métropolitaine et 11 agglomérations dans les DOM-TOM. La liste des villes et agglomérations a été établie sur la base de deux critères : une évolution moyenne des loyers supérieure à 3,2 % par an entre 2002 et 2010 et un loyer moyen supérieur à 11,10 euros par m2 en 2011. Il s'agit des agglomérations de plus de 50?000 habitants les plus chères où vivent 40 % de la population française.
Depuis le 1er août, les propriétaires de logements dans ces zones ne peuvent plus augmenter leur loyer que dans la proportion de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL). Deux cas de dérogation sont prévus et peuvent donner lieu à une augmentation plus forte, en cas de relocation : un loyer manifestement sous évalué et la mise en ?uvre de travaux importants. Dans ce dernier cas, la hausse du loyer annuel pourra être d'un montant maximum équivalent à 15 % du coût réel des travaux. Si cette mesure visant à contenir les loyers aura un impact certain sur la rentabilité de l'investissement locatif, il s'avérera en définitive peu important. « En réalité, l'encadrement des loyers n'aura que peu de conséquences dans un contexte où la conjoncture économique est mauvaise et où les loyers ont tendance à stagner, voire à baisser », indique Patrick Chappey. Un bailleur doit en effet tenir compte de la réalité économique et de la valeur de marché de son bien pour trouver un locataire. « Les propriétaires bailleurs deviennent de plus en plus exigeants sur les garanties demandées. De ce fait, les locataires éligibles deviennent plus rares et peuvent comparer les prix », poursuit Patrick Chappey.

L'immobilier ancien serait moins intéressant

Limité donc d'un point de vue général, l'impact pourrait davantage affecter la rentabilité de certains biens, notamment les logements à réhabiliter ou ceux nécessitant des travaux importants, comme des travaux d'isolation. Ces derniers devraient moins intéresser les investisseurs car ils mettront plus de temps à amortir leur acquisition. Plus généralement, les bailleurs potentiels pourraient être amenés à privilégier - en dehors de Paris intra muros - l'immobilier neuf à l'ancien, surtout si le gouvernement opte comme il l'a laissé entendre pour la mise en place d'un dispositif se substituant au Scellier. Selon plusieurs sources, ce dispositif aurait pour but de favoriser l'investissement locatif social dans le neuf. « Si le disposi-tif qui a vocation à remplacer le Scellier affiche des caractéristiques proches du Scellier Social, avec un plafonnement à la fois des loyers et des revenus des locataires, il pourrait se révéler attractif pour certaines communes notamment celles faisant partie du projet Grand Paris qui seront bien desservies par les transports », précise Marc Ge-doux, président de Pierre Étoile.
A contrario, les communes plus proches de Paris dans lesquelles les prix de vente des biens sont nettement plus élevés, s'avéreront beaucoup moins rentables. « Certaines communes comme Neuilly ou encore Saint-Germain avec des prix de vente des logements élevés, un encadrement des loyers et pas ou peu de possibilités de mettre en place un dispositif de défiscalisation n'affichent plus aucune rentabilité. Le seul motif d'investissement dans ces communes ne peut être que patrimonial », précise Marc Gedoux.

Les petites surfaces sont toujours plus rentables

En réalité, pour dynamiser la rentabilité d'un bien immobilier, la meilleure méthode consiste à utiliser le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Celui-ci offre un certain nombre d'avantages : des loyers plus élevés, une fiscalité plus attractive (possibilité d'opter pour un régime de bénéfices non commerciaux) qui permettent d'obtenir une rentabilité moyenne de l'ordre de 6 %. Et même sans aller jusqu'à opter pour un LMNP, un investisseur peut obtenir une rentabilité sur son investissement locatif supérieur à la moyenne nationale en s'intéressant à certaines villes de province.
« En province les prix de ventes des logements sont moins élevés qu'à Paris. Toutefois, certaines villes, notamment celles où il y a beaucoup d'étudiants comme Toulouse ou Montpellier, affichent des loyers élevés et donc une rentabilité supérieure », précise Patrick Chappey. Les studios ou les petites surfaces s'avèrent aussi toujours systématiquement plus rentables que les surfaces plus grandes (à partir de trois pièces). Enfin, autre argument en faveur de l'investissement locatif : les taux d'intérêt sont actuellement bas et devraient le rester durablement. Ainsi, sur vingt ans par exemple, n'est-il pas rare de trouver des prêts avec des taux d'intérêt inférieurs à 3,6 %. Ces niveaux peuvent largement compenser des loyers qui évoluent avec modération avec toutefois une contrainte : l'investisseur doit pouvoir présenter à son banquier un dossier suffisamment solide pour obtenir son aval car ceux-ci sont devenus bien plus exigeants en ce qui concerne la qualité de l'emprunteur et les garanties qu'il peut apporter. Ils rejoignent en cela les bailleurs.
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Le scellier a vécu, place au Duflot
Pour inciter les particuliers à investir dans l'immobilier locatif, le gouvernement va mettre en place, à partir de 2013, un nouveau dispositif fiscal. Selon la ministre du Logement, Cécile Duflot, les nouvelles mesures seront plus incitatives fiscalement « mais, en contrepartie, il comportera des exigences sociales renforcées », a-t-elle expliqué dans une entrevue au Figaro (19 septembre 2012). Ainsi, le taux de réduction d'impôt sera compris entre 17 % et 20 % de l'investissement, soit plus que les taux actuellement en vigueur pour le Scellier classique (13 % sur 9 ans) et pour le Scellier intermédiaire (17 % sur 12 ans et 21 % sur 15 ans). En outre, a précisé Cécile Duflot, « un bonus est envisagé pour les bâtiments à très haute performance énergétique ». La réduction d'impôt s'étalera entre 9 et 12 ans. L'investissement ne devra pas dépasser 300?000 euros. Le dispositif bénéficiera aux logements dont les loyers seront plafonnés et inférieurs de 20 % aux loyers du marché, calculés pour chaque agglomération.

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