Logement social : "viens chez moi, j'habite avec une copine ! "

Face à la forte demande d'appartements de la part des jeunes en Île-de-France et dans les grandes métropoles, les professionnels remettent la colocation au goût du jour. Nouveauté : les bailleurs publics s'y mettent. Enfin !

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Pour les jeunes travailleurs des grandes agglomérations, la colocation représente souvent aujourd'hui la seule possibilité d'accès au logement. DR
Pour les jeunes travailleurs des grandes agglomérations, la colocation représente souvent aujourd'hui la seule possibilité d'accès au logement. DR

« La question centrale, c'est celle du logement. » Lorsque mi-décembre, à la Mutualité, Bertrand Delanoë lance cette affirmation aux maires franciliens regroupés dans Paris Métropole, tous sont d'accord avec lui. De même, tout le monde acquiesce lorsque le président de la Région, Jean-Paul Huchon, explique que la priorité c'est, métropole francilienne ou pas métropole, la création d'une Autorité organisatrice du logement en Île-de-France. Personne ne le contredit, mais rien ne se fait. Comme, de plus, la pensée gouvernementale est encore floue sur la question, il est possible que rien ne se fasse non plus en 2013 : la loi-cadre de Cécile Duflot supposée « permettre l'accès au logement pour tous » n'est pas prévue pour examen au Parlement, si tout se passe bien, avant l'automne.
En attendant, les zones où la question du logement reste « tendue » - Île-de-France et Paris en tête - vivent une crise terrible où les moins de 30 ans sont les plus touchés. François Hollande s'est engagé à ce que 500.000 nouveaux logements soient construits chaque année. En 2012, il n'y en a eu que 340.000 et, en 2013, le chiffre devrait à peine passer la barre des 300.000. Et même si quelques décisions sont prises à la fin de l'année, 2014 sera mauvais. Il va donc falloir être imaginatif. Et, surtout, très réactif.
D'autant que ni les syndicats, ni le patronat ne cherchent à appliquer l'accord conclu sur le logement et l'emploi des jeunes. Sur ces deux thèmes, un accord national interprofessionnel (ANI) a en effet été signé le 29 avril 2011. Une dizaine de mesures autour du constat que « les difficultés de logement peuvent entraver fortement l'accès à l'emploi et la mobilité professionnelle. Elles pénalisent en premier lieu les jeunes, et ce dès les périodes de formation en alternance ».Bonne idée. Les partenaires sociaux, administrateurs du 1% logement, auraient donc dû, logiquement, demander à leurs représentants d'appliquer le texte. Début 2013, toujours rien de fait. Sauf bien sûr, une réunion de suivi de l'accord, organisée en 2012, qui a constaté que rien n'avait été fait. Et qui en a programmé une nouvelle qui fera le même constat en 2013... Cet ANI était pourtant parti sur de bonnes bases car, pour la première fois probablement, était fait le lien emploi-logement chez les jeunes. « Ce n'est pas la peine de faire une campagne électorale avec comme priorité l'emploi des jeunes et le contrat de génération, si l'on ne comprend pas que là où sont les éventuels emplois il n'y a pas de logements pour les jeunes », s'étonne un responsable socialiste proche de François Hollande.
Le Credoc, qui a souvent travaillé sur le lien emploi-logement, essentiellement à la demande du Medef, a constaté que sur les 4,6 millions de chômeurs inscrits à Pôle Emploi mi 2011, 500.000 avaient déjà refusé une offre à cause de l'impossibilité de trouver un logement en adéquation avec l'emploi. Dans la foulée, le Credoc a montré que 70% des actifs refuseraient une opportunité professionnelle « si cela les obligeait à accroître leurs dépenses de logement ».Le logement est le frein principal à la mobilité, alors même que les Français acceptent dans leur majorité l'idée de bouger, comme toutes les études le montrent. Or, dans ce domaine, les jeunes sont bien sûr les plus concernés. Dans le logement social, les chiffres sont consternants. Il y a vingt ans, 24% des baux des HLM appartenaient à des moins de 30 ans. En 2012, ils n'étaient plus que 11%. Pire : l'année dernière, environ 5% des baux accordés l'ont été à des moins de 30 ans (30.000 baux) contre 520.000 aux plus de 30 ans. On s'approche lentement mais sûrement de l'embolie. Handicap supplémentaire en Île-de-France : les moins de 30 ans ont face à eux un parc locatif privé beaucoup plus cher que le parc social. Un problème qui ne se pose pas à Limoges ou à Besançon où le mètre carré est parfois moins cher dans le privé que dans le social. Et, pour couronner le tout, les conditions d'accès en matière de garantie salariale et de caution sont absolument draconiennes.

Le parc social à la traîne du privé

« Nous sommes dans une situation totalement paradoxale, constate Jean-Luc Berho, chargé de mission chez Solendi et spécialiste de ces questions. Plus on pousse les partenaires sociaux à accroître la flexibilité du travail, plus les bailleurs demandent eux de la sécurité et des garanties! Et les jeunes sont les premières victimes de ce paradoxe. » Un jeune sur deux entre 18 et 30 ans en Île-de-France vit donc chez ses parents. Contraint et forcé la plupart du temps, rien à voir avec Tanguy. Du coup, Solendi, le principal collecteur de fonds du 1% logement, s'est mis en quête de solutions adaptées. La plus innovante? La colocation. C'est l'une des solutions les plus courantes à Paris et en Île-de-France, ainsi que dans les grandes agglomérations. Mais la quasi-totalité de ces appartements en colocation (160.000 environ, occupés par 370.000 jeunes) sont dans le parc privé. Jamais le parc social ne s'est intéressé vraiment au sujet, alors que l'on sait qu'il faudrait de la place en « coloc » pour 100.000 personnes de plus, au moins, en 2013. Voire probablement beaucoup plus dans la mesure où la formule est en pleine expansion, crise oblige.
Or, étrangement, l'habitat social n'a pas vu non plus que ces colocations ne sont quasiment pas occupées par des étudiants, mais par des jeunes travailleurs : avec 17% seulement d'étudiants, on est très loin du film L'Auberge espagnole et d'Erasmus. Car la colocation convient totalement aux jeunes qui trouvent un premier emploi ou un contrat d'une durée limitée et qui n'ont aucun intérêt à se trouver un logement fixe.
« Le parc privé accueille ces colocations parce que le turn-over est beaucoup plus important que dans le parc social : 10% de turn-over dans le social, sur 4,5 millions de logements, mais 28,8% dans le privé, sur 6,7 millions de logements », explique Jean Luc Berho. En outre, les promoteurs commencent à « sentir le vent ». Ainsi, les Collégiales, une structure privée, propose des maisons ou des appartements, construits ou rénovés, aménagés spécifiquement pour la colocation. Cela va de la maison individuelle de 4 à 8 chambres, à des appartements de 2 à 3 chambres. Le calcul est vite fait pour un jeune de moins de 30 ans qui vient de décrocher un contrat : entre un studio de 25 mètres carrés qui, en plein centre de Lyon par exemple, va lui coûter 620 euros charges comprises, et une colocation en collégiale dans un appartement de 100 mètres carrés avec une chambre de 15 mètres carrés et un espace partagé de 40 mètres carrés, entièrement équipé, à 600 euros charges comprises, il n'hésite pas longtemps.

Aussi rentable que des bureaux

Reste à savoir si l'habitat social est capable de penser cette offre de logement intermédiaire totalement nouvelle, mais adaptée aux besoins d'un marché du travail vraiment flexible. Immobilière 3F, le premier gestionnaire de l'habitat social en Île-de-France avec ses 120.000 logements sociaux, teste pour les jeunes des logements entièrement équipés, de trois ou quatre pièces, disséminés dans du patrimoine ancien, destinés à recevoir deux ou trois colocataires. Les conditions : avoir moins de 30 ans, un bail d'un an, éventuellement renouvelable, aucune condition de ressource n'est exigée, mais les colocataires sont tenus solidairement entre eux du paiement des loyers et charges, et nul n'est tenu, s'il doit quitter les lieux, au règlement du loyer.
En pratique, cela veut dire qu'à Paris intramuros la colocation totale (APL déduite) serait de 483 euros dans une « coloc » pour deux personnes sur 63 mètres carrés, et de 383 euros dans une coloc pour trois sur une superficie de 85 mètres carrés. En petite couronne, les chiffres tombent à 323 et 243 euros pour des surfaces équivalentes. Une offre à peu près imbattable. Elle est pour l'instant en test dans deux arrondissements de Paris et certaines villes de la petite couronne, et concerne en tout une centaine de logements. Si le produit marche - et personne ne pense aujourd'hui le contraire -, il sera développé et surtout permettra d'aller plus loin dans la réflexion sur le « logement intermédiaire », c'est-à-dire tout le logement produit et exploité par les sociétés HLM, mais qui ne bénéficie d'aucune subvention de l'État, si ce n'est des TVA à taux réduit. Entre 50.000 et 80.000 logements pourraient progressivement basculer en colocation dans les zones tendues. Il n'y a pas vraiment le choix : vu la raréfaction des crédits publics, il va bien falloir adapter le parc existant à la demande du marché.
Et puis bien sûr, l'une des idées les plus prometteuses serait d'aider le privé à investir encore plus la colocation. Jean-Luc Berho estime par exemple que les SCPI finançant des opérations de construction ou d'achat de d'immeubles destinés à la colocation, c'est l'avenir. « La rentabilité potentielle que constitueraient les logements en colocation pour des investisseurs privés, permettrait de démultiplier l'offre sans supporter les contraintes de la maîtrise d'ouvrage ni de la gestion, explique-t-il. Tous les calculs que nous avons faits montrent que le niveau des rendements se situe à un niveau très proche de celui des bureaux. Cela rend donc tout à fait acceptable des loyers inférieurs de 10% à ceux du marché que les pouvoirs publics demanderaient en échange des aides fiscales données aux SCPI! ». Aujourd'hui il y a en Île-de-France une prime à l'égoïsme, on continue à construire des logements sociaux dans des villes où il y en a déjà et qui atteignent des taux de 60 à 70%. « Tant que l'on continuera à opposer parc privé et parc social, et qu'une autorité régulatrice n'organisera pas mieux le logement dans les zones les plus tendues, on ne s'en sortira pas », assure Jean Luc Berho, qui dirigea longtemps le 1%.

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La grande pagaille francilienne du logement
Le logement est, depuis des mois, au centre d'une bataille entre la Mairie de Paris, les communes de la petite couronne et la Région Île-de-France. Question : si une métropole se crée autour de Paris, aura-t-elle ou non la compétence sur la politique du logement? C'est d'ailleurs la seule compétence qui puisse lui être attribuée, la Région détenant déjà les autres, des transports au développement économique. Mais, dans une région où l'on ne construit que 40.000 logements par an, alors qu'il en faudrait 70.000, une région où l'essentiel est d'être le plus fort possible pour négocier les aides à la pierre avec le gouvernement, et surtout d'être en mesure de répartir le logement sur le territoire de manière efficace et non « concentrationnaire », une Autorité organisatrice du logement (AOL) aurait un sens.
Avec 1.281 communes ayant chacune le pouvoir d'urbanisme, des intercommunalités en train de se créer et d'acquérir ce même droit, plusieurs délégataires des aides à la pierre différents, des départements qui ont pris la compétence sociale de l'habitat, plusieurs établissements publics fonciers et une centaine de bailleurs sociaux, l'Île-de-France est une immense pagaille. Comme le foncier y est excessivement cher, la région est proportionnellement celle qui construit le moins de logements, alors qu'elle est aussi celle qui reçoit le plus de nouveaux habitants chaque année (50.000).
Pour l'instant, Bertrand Delanoë et Jean-Paul Huchon ont un accord de principe a minima sur une autorité compétente en la matière, mais personne n'en a défini encore le périmètre, ni la nature. S'il s'agit d'une « autorité » version Huchon, elle organisera et contractualisera toute la politique du logement et aura vraisemblablement la possibilité de lever une taxe sur le logement. S'il s'agit d'une simple compétence donnée à la future métropole version Delanoë, elle risque de n'être qu'une couche de plus dans le millefeuille du logement en Île-de-France.

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Ce qu'il faut retenir :

>> 2013, une année pour rien?? La loi-cadre de Cécile Duflot, supposée «?permettre?l'accès?au?logement?pour?tous?», n'est pas prévue pour examen au Parlement, si tout se passe bien, avant l'automne 2013.

>> 500?000 nouveaux logements construits chaque année, c'était un engagement du candidat Hollande. Mais, en 2013, le chiffre devrait à peine passer la barre des 300?000, contre 340 000 en 2012.

>> Pas de hlm pour les moins de 30 ans il y a vingt ans, 24?% des baux HLM bénéficiaient à des moins de 30 ans. en 2012, ils sont à 11?%, et n'ont signé que 5?% des nouveaux baux de l'année.

>> 370?000 jeunes occupent 160?000 logements en colocation. Ce sont surtout des jeunes travailleurs, les étudiants n'étant que 17?%. en Île-de-France, 1 moins de 30 ans sur 2 vit chez ses parents.

 

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