Mettre la barre haut est parfois salutaire pour laisser s'exprimer les idées les plus novatrices. Le Grenelle de l'environnement impose au secteur du bâtiment (40 % de l'énergie et 25 % des émissions de CO2 en France) un saut technologique majeur. Alors que certains bâtiments consomment plus de 400 kWh/m2/an, la future norme « Bâtiment basse consommation » (BBC) imposera un plafond de 50 kWh/m2/an aux bâtiments neufs et 80 kWh/m2/an aux bâtiments anciens rénovés. Mais réduire d'un facteur quatre les consommations relève du casse-tête et sera d'évidence très onéreux. Certains immeubles de bureaux sont en si mauvais état qu'ils devront être reconvertis en logements ; des fonds pourraient aussi se positionner à la casse pour les racheter.

Les grands de la construction, eux, ont des idées plus... constructives, à l'image d'Eiffage, qui vient de remporter la rénovation de dix-huit lycées de la région Centre avec contrats de performance énergétique à la clé. « Tous les bâtiments ne pourront devenir très économes en énergie et encore moins à énergie positive [produisant plus d'énergie qu'ils n'en consomment, Ndlr] », explique Valérie David, la directrice du développement durable d'Eiffage. Aussi, « il faut orienter la recherche et développement de manière à favoriser les transferts d'énergie depuis les futurs bâtiments neufs à énergie positive jusqu'aux bâtiments existants dont le potentiel de rénovation aura atteint son optimum ».

Le coût marginal de la rénovation des derniers mètres carrés peut, de fait, être prohibitif et compromettre la rentabilité de toute une opération. D'après le rapport « Valeur verte du parc tertiaire », réalisé par Méka Brunel, directrice générale de la filiale de la Caisse des dépôts au Québec SITQ Europe, « si une rénovation légère n'implique qu'une dépense modérée [12 euros/m2] et génère un retour rapide sur investissement [3,75 ans], viser le niveau BBC coûte cher [427 euros/m2] et risque de ne pas être rentabilisé avant trente-neuf ans ».

Typologies hybrides

Au-delà, dans le cadre de son programme de recherche sur l'urbanisme durable baptisé Phosphore, Eiffage a mis en place un référentiel HQE Vie pour « Haute qualité de vie ». Partant du principe que le cloisonnement des fonctions de logement, de bureau, de commerce et de restauration par bâtiment et parfois même par quartier, provoque une surconsommation énergétique et nuit à l'évolutivité des usages et à la vitalité urbaine, Eiffage propose des typologies hybrides associant usages tertiaires et résidentiels. Par ailleurs, « dans un contexte de raréfaction des ressources et de l'espace disponible », les ingénieurs et les architectes de Phosphore ont imaginé des bâtiments résidentiels modulables, capables de mieux répondre à deux tendances sociologiques majeures, le vieillissement de la population et la cellule familiale à géométrie variable. Les locaux sont également conçus pour s'adapter à moindre coût à d'autres types d'usages que le logement, ce qui renforce leur durabilité.