À entendre les spécialistes, le marché de l'immobilier d'entreprise est particulièrement tonique. De fait, 2,165 millions de mètres carrés de bureaux ont été loués à Paris-Île-de-France en 2005 tandis que 11,6 milliards d'euros ont été engagés par des investisseurs dans la région. Il n'empêche, d'après les experts du Crédit Foncier de France, des incertitudes pèsent sur ces marchés qui doivent inciter à la vigilance.Sur le marché locatif d'abord, le Crédit Foncier note que ce n'est pas tant la création d'emplois de bureau qui a tiré le marché en 2005, mais plutôt les économies de coûts que les entreprises souhaitent réaliser en restructurant leurs implantations. "Les entreprises libèrent au moins autant de mètres carrés qu'elles en louent, note Jean-Michel Ciuch, directeur des études et expertises au Crédit Foncier. Et c'est avant tout la baisse des loyers qui a permis de transformer des besoins de locaux en transactions."Stock élevé. À cet égard, Jean-Michel Ciuch ne croit pas à la remontée des loyers attendue par nombre d'experts, vu qu'"il n'y a pas de poche de rareté et que les entreprises utilisatrices de locaux continuent à être en position de force". Le taux de tertiarisation de la région francilienne étant déjà très élevé, la marge de création d'emplois de bureau y est d'ailleurs limitée.D'autres incertitudes pèsent sur la région Île-de-France. La population active risque de baisser en Île-de France à partir de 2008-2009 compte tenu du vieillissement général, et en l'absence d'autres flux migratoires. Or il s'agit d'un ressort essentiel de la croissance."Compte tenu du taux de croissance annuel moyen du PIB de l'Île-de-France depuis quinze ans, une production de bureaux supérieure à 500.000 m2 par an à politique d'urbanisme inchangée, pourrait être dangereuse", calcule Jean-Michel Ciuch. Le stock de bureaux non occupés demeure à un niveau élevé depuis quatre ans : la vacance devient structurelle.Or sur le marché de l'investissement, les capitaux continuent à affluer au point d'entraîner une déconnexion entre l'économie financière et l'immobilier. Ainsi, la performance locative tend à primer sur l'emplacement géographique, ce qui revient à assimiler des immeubles à des obligations foncières alors que leurs qualités intrinsèques sont fort différentes. Le fait que le marché se finance beaucoup par endettement, ce qui l'expose à une remontée des taux d'intérêt, et la forte présence d'investisseurs étrangers sont aussi une source de fragilité. Certains fonds censés détenir des actifs à moyen ou long terme commencent d'ailleurs à arbitrer leur patrimoine pour dégager des plus-values, révèle Jean-Michel Ciuch.Sophie Sanchez

latribune.fr

26 Sept 2008, 1:37

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