Les rachats de prêts immobiliers d'entreprise progressent

La crise du subprime, ces prêts immobiliers hypothécaires à risque, ne fait pas que des victimes. Dans le sillage de la tempête financière, un nouveau marché se développe autour du rachat de portefeuilles de prêts immobiliers d'entreprise appartenant à des institutions financières en quête de liquidités. Selon GE Real Estate, ce marché représenterait entre 50 milliards et 100 milliards d'euros dans le monde.La filiale financière de General Electric, qui bénéficie de la notation AAA de sa maison mère, a investi plus de 4,3 milliards d'euros dans des portefeuilles européens en l'espace de huit mois. " 90 % de nos opérations se sont faites en Grande-Bretagne, en Espagne et en Allemagne, là où le marché de l'immobilier a connu les plus grands excès. Les vendeurs sont des banques anglo-saxonnes sans beaucoup de bilan qui, faute de pouvoir encore titriser leurs prêts sur les marchés comme elles en avaient l'habitude, se trouvent contraintes de les vendre à d'autres acteurs. Il peut s'agir aussi de banques de réseau traditionnelles dont le bilan est trop encombré pour pouvoir continuer de financer leur clientèle ", précise François Trausch, président de GE Real Estate France. Le groupe financier a ainsi acquis, pour 2,4 milliards d'euros en novembre 2007, un portefeuille de prêts d'immobilier d'entreprise de la banque britannique Bradford & Bingley. GE Real Estate vient par ailleurs de conclure une transaction comparable avec Credit Suisse au prix de 642 millions d'euros.Compte tenu de l'évolution des taux d'intérêt qui a réduit les marges des banques sur leur activité de financement de prêts, le transfert de ces portefeuilles se négocie avec une décote de 5 % à 10 %. GE Real Estate annonce ainsi sur cette activité un retour sur fonds propre supérieur à 20 %. Selon François Trausch, ce métier est d'autant plus intéressant qu'il est peu risqué. " Le problème n'est pas, comme dans les années 90, lié aux emprunteurs qui ne seraient plus solvables, mais bien aux établissements de crédits dont les capacités sont réduites. Les prêts repris sont donc performants ", assure-t-il.UN MARCHE EPHEMEREL'établissement financier s'estime aussi à l'abri d'un ralentissement du marché de l'immobilier. " Les prêts que nous reprenons représentent en moyenne 75 % de la valeur des actifs acquis. Il faudrait donc que le prix de ces actifs baisse de plus de 25 % pour que nous commencions à perdre de l'argent. Cela nous donne une marge de sécurité supérieure à notre activité d'investisseur immobilier ", souligne François Trausch. Conscient du caractère éphémère de ce marché, GE Real Estate France a prévu de réduire ses investissements directs dans l'immobilier de moitié en 2008, de 1 milliard d'euros à 500 millions, afin d'être en mesure d'en saisir les meilleures opportunités.