L'ISR, une chance pour les foncières cotées

Les derniers Cahiers de la Recherche d'UFG-LFP livrent une étude fort intéressante sur l'ISR (investissement socialement responsable) et les sociétés foncières cotées européennes. Pour ce faire, les auteurs de ce travail se sont basés sur la méthodologie de notation de la Banque Sarasin et ce, sur sept ans. Ce système allie deux approches complémentaires : celle relative à l'actif économique (qualité du sous-jacent immobilier de la foncière) et celle relative à la société en tant que structure juridique et sociale. Ainsi, ce système prend en compte plusieurs paramètres : la qualité du portefeuille immobilier, les actions mises en oeuvre par le management pour atteindre les objectifs en matière de performance énergétique, la responsabilité sociale et sociétale (insertion dans les tissus urbains, économique, social et culturel ; proximité des transports ; accès handicapés), la transparence en matière de valorisation, les règles de gouvernance et la relation avec les différents intervenants (locataires, fournisseurs, promoteurs, Property Managers...). « Tendance lourde » Ce système de notation permet de discerner trois catégories : les « best of ISR», « average » et « worst of ISR ». Parmi les meilleurs (56 % de l'indice EPRA Europe se retrouve dans la partie « best of ISR »), essentiellement des entreprises britanniques, françaises (Unibail-Rodamco, Klepierre) mais aussi suédoises (Fabege, Castellum). Aucune foncière néerlandaise, allemande, suisse ou autrichienne. Enseignement très édifiant de cette enquête : l'approche ISR ne permet pas aux premiers de la classe d'afficher des performances financières de meilleures qualités que celles dégagées par les mauvais élèves (voir tableau ci-contre). En revanche, les mieux notés surperforment les traînards en terme de rendements et de performances boursières. « Cet avantage s'explique par une meilleure perception des investisseurs du potentiel de croissance et du profil de risque de ces sociétés », indiquent les auteurs de l'étude qui ajoutent : « Le développement durable constitue une tendance lourde dans le secteur immobilier. Il est primordial que les foncières européennes repensent leur modèle de création de valeur (longtemps axé sur la dette) en se plaçant davantage dans une perspective de long terme qui allie efficience et durabilité. »