L'immobilier de bureau comme valeur de rendement

L'immobilier de bureau, de commerces et d'entrepôts est une valeur facile à identifier », assure Olivier Gérard, président de Cushman & Wakefield et directeur du département investissement. « Au lendemain de la chute de Lehman en 2008, les investisseurs privés fortunés, parmi lesquels beaucoup de Français, se sont mis à préférer cette classe d'actifs pour des placements en fonds propres allant de 50 à 300 millions d'euros, raconte-t-il. Face à un marché incertain, les investisseurs privés privilégient les placements sûrs et rentables. »Auparavant, les gestionnaires de capitaux y logeaient 2 % à 3 % de leurs actifs. Cette quote-part, ne cesse d'augmenter. Cushman & Wakefield estime que la part des investisseurs privés atteint même 9 % des capitaux placés en 2010. En misant sur l'immobilier de bureau, les gestionnaires de fortune peuvent s'attendre à des rendements de 6 %, bien au-delà des 3 % garantis par les obligations d'État sur 10 ans, les OAT, pourtant l'un des placements préférés des investisseurs qui fuient le risque. Sûr et fiableLe bien idéal pour ces investisseurs prudents ? Un immeuble neuf ou restructuré, dans des grandes villes tertiaires de la proche banlieue, au coeur d'un parc de bureaux, bien desservi par les transports en commun. L'essentiel des lots doit être loué, les baux signés pour 6 à 9 ans minimum. Cet ensemble de paramètres vise à assurer trois critères essentiels : le loyer, le taux de rendement et le prix du mètre carré. L'immobilier s'impose comme un placement sûr et fiable. Même si, dans le bureau, les prix ont encore du mal à retrouver une pente ascendante. En témoignent les transactions les plus remarquées dans ce domaine cette année : l'acquisition de l'immeuble HSBC sur les Champs-Élysées pour 400 millions d'euros par l'émir du Qatar via un montage financier. Ou encore les investissements réalisés à Paris par Amancio Ortega, le fondateur du groupe textile espagnol Inditex et créateur de la chaîne de magasins Zara, via sa compagnie foncière privée. En Île-de-France, 2,1 millions de mètres carrés ont été loués en 2010, contre 1,75 million l'année précédente. Parmi les plus gros investisseurs en fonds propres, qui n'empruntent pas pour acheter, Cushman & Wakefield identifie les fonds ouverts allemands, les plus gros acteurs du secteur, avec 15 % des placements (voir notre tableau).