Acheter à deux, attention casse-tête

Devenir propriétaire seul est déjà une aventure compliquée. Mais à deux, si vous voulez " refaire votre vie " après une union précédente, les choses se compliquent vite.Si vous vivez en union libre, êtes pacsé ou marié sous le régime de la séparation de biens, l'achat peut se faire en indivision : vous serez propriétaire du bien à hauteur de votre quote-part d'investissement. " Dans ce cas, il est conseillé de signer une convention qui mette noir sur blanc les règles de fonctionnement de cette indivision en précisant les rôles que chaque indivisaire peut avoir dans la gestion du bien, conseille Imran Omarjee, juriste fiscaliste chez Cheuvreux, notaires à Paris. Cette convention d'indivision permet, en cas de séparation, de décider du maintien de l'indivision pour une durée déterminée, ce qui peut éviter une vente précipitée ", ajoute-t-il. Si vous êtes marié sous un régime communautaire et que l'achat se fait avec l'argent du ménage, l'appartement sera intégré à la communauté et appartiendra donc aux deux époux à parts égales.Autre solution pour un achat immobilier, valable uniquement pour les époux mariés en séparation de biens : créer une société d'acquêts dans laquelle sera placée la résidence principale. Une clause précisant qu'en cas de décès d'un des époux l'autre deviendra propriétaire de la société d'acquêts pourra être intégrée au contrat de mariage. " Si les époux se sont mariés en séparation pour bien distinguer leurs patrimoines, placer la résidence dans une société d'acquêts permet une meilleure protection du conjoint survivant ", explique Imran Omarjee.OPTER POUR LA SCI EN SOIGNANT LES CLAUSESSi le bien est acheté à crédit, faites en sorte que chacun rembourse l'équivalent de sa quote-part de propriétaire. Car si les échéances de crédit sont prélevées en totalité sur le compte individuel d'un des deux, alors que l'autre paie les charges courantes de l'appartement par exemple, en cas de séparation conflictuelle, le premier pourra exiger une compensation au second. Attention, un concubin ne pourra demander que le remboursement de la moitié des échéances de crédit payées, alors qu'un pacsé ou un époux aura le droit de réclamer la moitié du bien, revalorisé à la date de la séparation.L'autre solution pour acheter à deux consiste à créer une société civile immobilière (SCI) avec votre moitié, chacun d'entre vous étant propriétaire d'une fraction des parts de la SCI, cette dernière achetant la résidence principale. " Il ne faut pas croire qu'une SCI résout tous les problèmes et surtout, ne faut pas perdre de vue qu'en cas de mésentente il peut être plus compliqué de sortir d'une SCI que d'une indivision ", affirme maître Nathalie Couzigou-Suhas, notaire à Paris. Si vous optez pour cette solution, soignez la rédaction des clauses de la SCI et faites du sur-mesure en optant, par exemple, pour un démembrement avec participation croisée. Cela permet à chacun des deux d'être nu-propriétaire de la moitié des parts et usufruitier sur l'autre partie. Ainsi, en cas de décès de l'un, le survivant devient propriétaire de la totalité des parts de la SCI, et donc indirecement du logement.Comment protéger le survivant ?En cas de décès, selon la nature de votre union, les droits du survivant sur l'appartement dont vous êtes propriétaires seront très différents. En union libre, votre compagnon n'aura aucun droit sur ce logement et pourra être mis à la porte par vos héritiers. Ou contraint de vendre, si l'un d'entre eux veut sortir de l'indivision. Les pacsés ont un peu plus de chance : ils bénéficient d'un droit temporaire sur le logement, qui leur permet de rester gratuitement dans les lieux et de disposer du mobilier, l'année qui suit le décès de leur partenaire. Attention, ce droit peut leur être retiré par stipulation particulière de leur partenaire. Enfin, quel que soit le régime matrimonial, l'époux survivant bénéficie d'un droit temporaire sur le logement, ainsi que d'un droit viager. Le premier est le même que celui des pacsés, sauf qu'il est inaliénable. Le conjoint survivant peut exercer son droit viager et rester dans le logement jusqu'à la fin de sa vie. Mais il ne pourra ni le vendre, ni le louer. Ce droit viager s'impute sur ses droits successoraux et diminue sa part sur votre héritage. Si la valeur de ce droit excède la part dévolue à votre conjoint, il ne devra pas indemniser vos autres héritiers. Autre cas délicat : " si l'achat a été réalisé via une SCI, le conjoint survivant perd son droit viager " , souligne Emmanuelle Ludden, juriste chez LCL Banque Privée.