L'immobilier d'entreprise caresse l'espoir d'une reprise

BÂTIMENTUn vent d'optimisme souffle sur l'immobilier d'entreprise, qui s'était effondré l'an dernier. S'il s'est redressé ? avec 445 millions d'euros investis au premier trimestre en Île-de-France, 809 millions au deuxième et 1,25 milliard au troisième ? ce secteur d'activité n'est encore que l'ombre de lui-même : 6,4 milliards avaient été engagés sur la région capitale de janvier à septembre 2008. Mais le point bas semble avoir été atteint. Selon Erik Sonden, à la Société Généralecute; Générale, « les investisseurs institutionnels, français mais aussi allemands, regardent à nouveau le marché français » (voir ci-contre).L'immobilier coté a, déjà, retrouvé de la vigueur. « Le retour de la collecte est très net sur les Sicav immobilières et sur les fonds spécialisés, note Jean-Paul Dumortier, président de la Fédération des sociétés immobilières et foncières. Les foncières, quasi assimilées à des obligations, séduisent à nouveau les investisseurs institutionnels, d'autant que les obligations émises par les grandes entreprises sont retombées de 7 % à 8 % à près de 4 %. »L'immobilier physique commence aussi à revenir en grâce. « Le très bas niveau atteint par les taux d'intérêt a incité les gestionnaires de fortune à revenir vers l'immobilier, tandis que les assureurs ont trouvé plus aisément des acquéreurs pour leurs immeubles », relève Jean-Paul Dumortier. « En 2007, les taux d'intérêt à long terme étaient supérieurs aux taux de rendement moyens des immeubles. Mais ces derniers avoisinent aujourd'hui 5,75 % à 5,80 % pour les immeubles bien placés dans Paris, à comparer à 3,54 % pour l'OAT à dix ans », ajoute Olivier Wigniolle, directeur général d'Allianz Real Estate France.En revanche, les loyers, autre composante de la valeur d'un bien, devraient encore baisser de 10 % à 15 %. En effet, faute de croissance, les sociétés ne seront pas tentées de louer de nouveaux locaux, sauf pour rationaliser leurs implantations. « Ce nouveau recul sera d'autant plus substantiel que les immeubles sont mal placés ou obsolètes. Il pèsera directement sur les valeurs vénales et non sur les taux de rendement », relève Erik Sonden.« mauvais cap à passer »La livraison cette année, sur le marché francilien, de 1,3 million de mètres carrés de bureaux neufs, plus qu'en 2008 (1 million), tirera aussi le marché à la baisse, mais « il s'agira simplement d'un mauvais cap à passer : les mises en chantier d'immeubles dans la région capitale reviendront à 700.000 mètres carrés en 2010 et à 300.000 en 2011 », note Magali Marton, directrice des études chez DTZ. « L'état d'esprit des principaux acteurs du marché a radicalement changé. Mais cela ne signifie pas que l'immobilier est sorti de la crise, modère Christian de Kerangal, directeur de l'institut IPD. Les valeurs d'expertise des immeubles, qui ont chuté de 18,5 % sur les trois derniers semestres, pourraient continuer à baisser si les loyers, très liés à l'emploi, continuent à reculer. »Il reste que la tourmente financière semble apaisée. Les conditions d'accès au crédit pour des opérations sécurisées ? immeubles déjà loués à des locataires qui se sont engagés sur six à neuf ans ? sont plus aisées et le coût moins élevé. La Société Foncière Lyonnaiseière Lyonnaise a réussi à lever 300 millions d'euros en réunissant huit banques. En revanche, le financement des opérations les plus risquées, qui consistent à construire de nouveaux immeubles sans disposer au départ de locataires bien identifiés, reste presque impossible. Ce qui empêche de parler réellement de reprise.