Comment optimiser votre achat ?

Les SCPI sont avant tout des valeurs de rendement : elles sont donc destinées en priorité aux personnes qui souhaitent se constituer un complément de revenus. Sûres, peu risquées et faciles d'accès, elles s'apparentent à un placement en obligations. « Mais la valeur des SCPI ne dépend pas des soubresauts des taux d'intérêt », précise Christophe Chaillet, responsable de l'ingénierie patrimoniale à HSBC Premier. Autre différence, leur fiscalité, qui est celle des revenus fonciers : une fois déduites différentes charges, les sommes seront soumises à l'impôt sur le revenu. Pour réduire cette imposition, vous pouvez acheter vos SCPI à crédit, « cela permet de déduire les intérêts d'emprunt des revenus tirés de la SCPI et donc de minorer le bénéfice imposable », conseille Michèle Séphons, PDG de Fiducial Gérance. Seconde piste, pour diminuer cette fois le montant de votre ISF, les parts de SCPI venant grossir votre patrimoine taxable : investir en démembrement de propriété. La plupart des banques privées proposent ce montage à leurs clients. Il consiste à acheter temporairement la nue-propriété des parts, à coût réduit selon l'âge de l'acheteur. Ainsi à 50 ans, avec démembrement temporaire de dix ans, cette nue-propriété ne coûtera qu'environ 60 % de la valeur totale des parts (les 40 % restants représentant l'usufruit). « Au terme de cette opération, l'acheteur récupère les parts en pleine propriété sans aucune taxation », explique Christophe Chaillet. évitez de payer l'isfSi vous avez des enfants en âge de faire des études, ou un parent ayant besoin d'un complément de revenus, une autre solution consiste à démembrer des parts de SCPI dont vous êtes déjà propriétaire. En donnant temporairement l'usufruit à un proche, vous évitez de payer l'ISF. Et une fois à la retraite, vous pouvez conserver l'usufruit, afin de toucher les compléments de revenus, et donner la nue-propriété à vos proches. À votre décès, ils récupéreront la pleine propriété des parts en franchise de droits de succession. M. P.