La Tribune
La cession par HSBC de son prestigieux siège social français du haut de l'avenue des Champs-Élysées à Paris se fera via un OPCI (organisme de placement collectif immobilier). Le vendeur et l'acquéreur, French Properties Management, ont opté pour cette solution et Ciloger en sera le gestionnaire. C'est peut-être l'opération qui manquait au jeune marché des OPCI, dont la visibilité est encore faible. Après deux années 2007 et 2008 porteuses, le marché des OPCI s'est largement essoufflé en 2009. « L'année a été difficile pour l'immobilier, confirme Nicolas Simon, directeur général d'Amundi Immobilier. L'investissement direct a chuté en deux ans de 30 milliards à 6 milliards, les valorisations ont beaucoup bougé. Du coup, de nombreux projets d'OPCI n'ont pas abouti. » Parmi eux, celui de Générale de Santé;rale de Santé qui souhaitait mettre sur pied un OPCI de 200 millions d'euros. En un an, les encours gérés via des OPCI ont peu grimpé, passant de 5,5 milliards d'euros à 7,5 milliards environ. Le décollage des OPCI grand public, qui ont atteint les 50 millions d'euros d'encours en fin d'année, ne s'est pas produit. Sur 19 OPCI agréés l'an dernier, un seul l'aura été pour être proposé dans des réseaux bancaires, en l'occurrence ceux du Crédit Mutuel. Du côté des institutionnels, plusieurs opérations d'externalisation dans des OPCI RFA (règles de fonctionnement allégées) ont animé le marché. Parmi elles, celles menées par Accor (100 Formule 1, 280 millions d'euros), Decathlon (16 magasins, 115 millions d'euros), Casino (14 surfaces commerciales, 80 millions d'euros) ou Poste Immo (3 plates-formes industrielles, 85 millions d'euros). Les OPCI, qui bénéficient d'un régime favorable en matière d'imposition des plus-values jusqu'à fin 2011, ont ainsi confirmé leur statut d'enveloppes fiscales de choix.l'amf veilleMais le jeune monde de la gestion d'OPCI est encore confronté à plusieurs problèmes. Le premier d'entre eux tient à sa relation avec l'Autorité des marchés financiers (AMF). Le régulateur a notamment rappelé son attachement à l'indépendance des sociétés de gestion, l'AMF craignant une trop grande influence des investisseurs sur les choix d'allocation. Elle met aussi en garde sur la bonne gestion des conflits d'intérêt, semblant pointer du doigt quelques structures, notamment celles qui, dans la pratique, effectuent des opérations s'apparentant d'avantage à de la gestion pour compte propre que pour compte de tiers. L'AMF a également demandé des explications aux sociétés de gestion agréées pour gérer des OPCI et qui, pour l'instant, ne gèrent rien ou presque. De l'autre côté, les gérants soulignent la subsistance de points de divergence avec leur autorité de tutelle. « Pour le grand public, il nous faut des produits purs immobiliers, ce que l'AMF n'accepte pas, avance Jean-Marc Coly, directeur général délégué d'UFG REM. Pourtant, le succès des SCPI en 2009 est le signe de l'intérêt des épargnants pour les produits purs, avec une liquidité moindre. »La dizaine de gérants qui animent le marché veulent, quant à eux, croire à l'avenir de ces véhicules? « L'investissement immobilier peut offrir la protection contre l'inflation, une volatilité moins forte et un complément de revenus », insiste Laurent Fléchet, président du directoire de Ciloger. Viveris Reim, le leader de la place, prévoit d'élargir le champ de ses interventions. « Nous avons des demandes de ?family offices?, qui détiennent des SCI ou des SAS et qui s'interrogent sur l'opportunité de les transformer en OPCI, expérience que nous avons développée en 2009, avance Frédéric Bôl, directeur général. Nous travaillons aussi avec un assureur sur la mise en place de produits immobiliers liés aux problématiques de retraite et nous envisageons de proposer aux institutionnels des fonds contractuels. » Selon l'AF2I (Association française des investisseurs institutionnels), 17 % du patrimoine immobilier des investisseurs institutionnels français est détenu via un fonds, laissant, a priori, de larges espoirs de croissance. « Le développement des OPCI RFA constaté sur 2008 et 2009, dans un environnement difficile, montre que ce produit est adapté pour l'investissement domestique, souligne Anne Schwartz, responsable de la gestion OPCI chez Axa Reim. L'avenir des OPCI en 2010 sera étroitement lié au marché de l'immobilier français. » n« L'investissement immobilier peut offrir la protection contre l'inflation, une volatilité moins forte et un complément de revenus. »
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